別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -14 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦 印  TEL.

鑑定評価額 5,800,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区徳吉東５丁目３４８番１ ｢徳吉東５－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 徳力嵐山口 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ　市道 交通 施設 徳力嵐山口駅　南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測する。都心回帰の動きや競合関係にある新規分譲住宅地への需要移 行等の影響を等閑にはできないが、需要が持ち直す向きもあって地価は当面、安定基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区西部地区を中心とした住宅地域で、典型的な市場参加者は北九州市内に勤務先を有する個人と把 握される。小倉南区東部地区を中心に新規の住宅地供給も多く見られることから、需要の競合に伴う影響等は等閑にで きないが、総額的観点からの値ごろ感等も相俟って需要回復の傾向も認められる等、地価は近年、安定基調での推移が 続いている。取引の中心となる価格帯をみると、標準的規模の新築戸建でおおよそ２，５００万円前後と認識される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的な市場参加者の市場行動に着目すると、自己が居住する目的での不動産取引が中心であるから市場参加者の行動 原理に基づき価格にアプローチした比準価格の説得力が本件の場合は高い。したがって本件では、現実市場生起の地価 現象を如実に反映した客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された比準価格を標準に、代表標準地を規準とした価 格との均衡に留意するとともに、本件対象標準地の前年価格も顧慮したうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小倉南 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [116.6] [100.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症の帰趨に対する先行き不透明感から警 戒感は根強く新常態まで調整は続く。内外経 済を巡る不確実性の高まりが市場に与える影 響には留意の要。 交通接近等の諸条件から需要が弱含む向きは 否めないが相対的な値ごろ感等から一定の需 要が認められる。地域要因に特段の変動事由 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％