別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉南 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -13 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　神谷　孝 印  TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 59,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区葉山町２丁目５番４１ ｢葉山町２－６－２０｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 守恒 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 守恒駅　東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当分の間、現状の使用が継続するものと考えられる。地価水準は値ごろ感等を背景に回復感が広がっていたが、 新型コロナ感染症の影響で、今後に対して不透明感が広がっていると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区西部を中心とする住宅地域一円である。主たる需要者は、市内の企業従事者世帯と考えられる。 当該地域は、超低金利が続く住宅ローン市場も追い風となって、需給関係は堅調に推移しており、住宅取得意欲の高ま りもあり、値ごろ感等を背景に回復感が広がっている。今後は新型コロナウイルス感染症の影響について注視が必要で ある。中心となる価格帯は、中古物件で１，５００万円前後、新築物件で３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地であり、アパート等の収益物件は皆無である。賃貸市場は未成熟であり、戸建住宅を主 とした自用目的での取引が支配的である。よって、収益還元法の適用は断念した。本件では、現実の不動産市場の裏付 けのある比準価格を中心に、代表標準地の規準価格との均衡、前年対象標準地の価格、一般的要因及び地域要因の推移 ・動向等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小倉南 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.9] [100.0] 100 58,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩和的な金融環境等の一方新型コロナウイル ス感染症による将来動向の不透明感がある。 小倉南区の人口は微減傾向である。 住宅取得意欲の高まりの一方新規分譲地等と 比較して選好性の弱さは否めずまた、コロナ 感染症の影響もあり、地価水準はほぼ総じて 安定して推移。 価格に影響を及ぼす変動要因は特にみられな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％