別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -11 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　境　達司 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区徳力４丁目５３１番７外 ｢徳力４－８－８｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 徳力嵐山口 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 徳力嵐山口駅　東方 450m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い既成の住宅地域である。周辺地域で従前より規模が小さい新築戸建分譲の販売が見られ る。モノレール沿線の利便性の良い住宅地域であり、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区の住宅地域であるが、小倉南区西部の住環境が類似した地域に存する土地と代替性が高い。典 型的な需要者は、北九州都市圏に勤務地がある給与所得者である。当該地域は、モノレール沿線の地域であり、利便性 と居住環境に問題がない。周辺地域における新築戸建分譲は販売が堅調である。需要が根強く、取引価格は安定的に推 移している。中心となる価格は、新築戸建住宅で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模一般住宅が多い既成の住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。本件においては、類似 地域において複数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、近隣地域は賃貸市場が未成熟であり、土地建物両方の 元本に見合った賃料を得難く、収益性によって地価が形成されている地域ではない。したがって、比準価格を標準に、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小倉南 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.7] [100.0] 100 63,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り悪化したが、各種政策が実施されている。 小倉南区の人口は、ここ１年間微減で推移し た。 モノレール沿線の中小規模一般住宅が多い既 成の住宅地域である。利便性と居住環境が整 っており、需要は堅調である。地価は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％