別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区志井鷹羽台５５６番５２ ｢志井鷹羽台１９－５｣ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (40,60) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 志井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内で開発され た郊外の区画整然とした住宅 地域。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 志井駅　北方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 中心よりやや距離のある区画整然とした傾斜地勢の住宅地域であり、地域要因等に格別の変動要因はなく、当分 の間現状維持で推移するものと予測する。地価は、需要がやや弱く当分は下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区内の市街化調整区域に存する戸建住宅地域を主にその周辺の一般住宅地域にも及ぶ。主たる需要 者は北九州市内に勤務先のある戸建志向の一般給与所得者層である。中心より距離があり地勢等利便性、快適性におい て優位性は脆弱で、住宅地の需要は相対的に弱い状況にある。当該近隣地域の地価も下落傾向が継続しており、取引の 中心となる価格帯は古家付きの中古物件で１，６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅の多い区画整然とした郊外丘陵地の既成住宅地域であり、自用目的の取引が中心であり、収益価 格の試算は断念した。したがって、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準に、不動産の需給動向及び単価 と総額との関連等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該標準地は、代表標準地であり、公示価格 等との秤量は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の経済は新型コロナウイルス感染症の影 響があるものの総じて持ち直し傾向。区の人 口は微減、高齢化率は増加傾向にある。 郊外の調区昭和期の住宅団地であり、利便性 に優位性は無く特段変動要因は見当たらない 。地価は継続して微減傾向である。 居住の快適性等の効用に影響を与えるような 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％