別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一 印  TEL.

鑑定評価額 6,390,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区八重洲町６０３番２９ ｢八重洲町１４－１４｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 北方 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 北方駅　南東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。地域要因等の大きな変化はない。鉄道駅が徒歩圏にないが 、買い物等の生活利便性は良好である。昨今の景気動向等から地価は横ばい傾向で推移と予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉南区西部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は小倉北南区の居住者であるが、他地域からの 流入も見られる。画地規模の小さい小規模な住宅団地で、住宅が密集している。鉄道駅は徒歩圏になく、通勤等はもっ ぱらバス便利用となるが、便数も多く、また大型小売店舗等が近くに立地し、利便性は比較的良好である。地価は横ば い傾向と判断。土地は３５坪前後で６００～７００万円程度、新築戸建で２，５００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、一部貸家等も存するが、賃貸市場を形成するほどではないことから 収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域のような既成の住宅地域においては生活の利便性、快適 性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、このように信頼性に富む 比準価格を中心に、前年対象標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉南区でも地勢が劣る等の一部の住宅地域 では未だに需要は弱含んでいるが、昨今の金 融緩和施策等の影響から需要は安定的に推移 している。 鉄道駅は徒歩圏にないが、大型小売店舗等へ の利便性は比較的良好な住宅地域である。コ ロナ禍等の影響もあるが、地価は横ばい傾向 。 価格形成要因に特段の影響を与える変動要因 は特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％