別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉北 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 9-1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　吉次 印  TEL.

鑑定評価額 67,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区西港町９４番５ ②地積 　(㎡) 1,658   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 事務所 Ｓ2 事務所、倉庫等が建 ち並ぶ工業地域 南西15m市道 水道、下水 小倉 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層倉庫、事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海型工業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 小倉駅　北西方 4.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北九州市都心部に近い臨海部の低層倉庫・事業所等を主とする工業地域。特段の変動要因は見られず、今後も工 業地域としての熟成度を増しつつ推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫、事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 当該地域は、小倉北区臨海部の工業地域であり、同一需給圏は、北九州市内の臨海部の工業地域である。需要者の中心 はその規模により地場資本のみならず同一需給圏外からの需要も見込める。都市高速ほか新北九州空港を擁し、北九州 市の都心部にも近接しており、交通アクセスは良好である。また、景気の回復に支えられ、企業の投資姿勢にも変化が 見られ需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は規模等により、相当の幅があるものと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、北九州市内の工業地の取引事例から比較検討しており、市場性を反映した現実的な価格である。近隣地域 は、自用の倉庫や事業所等がほとんどであり、賃貸市場は未成熟であり収益価格は試算しなかった。よって、比準価格 を標準として調整を行い、前年価格との整合性、工業地の需給動向を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から厳しい 状況にあるものの、経済活動再開の動きが拡 がりをみせるもとで、持ち直している。生産 の動きは弱い。 倉庫、物流を中心とする工業地域である。需 要が根強く地価は上昇傾向にある。 対象標準地に影響を与えるような、個別的要 因の変動は、認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％