鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -10504	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、東2.7m、角地		２住居 (80,200)
b	小倉北０３Ｋ -20452	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東44m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	小倉北０３Ｋ -20650	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	小倉北０３Ｋ -10502	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ整形	北西14m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	小倉北０３Ｋ -20250	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南東15m市道、南3.5m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,844	100 [ 137.9]	71,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,700
b	(　 ) 61,870	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	69,363	100 [ 100.0]	69,363		69,400
c	(　 ) 70,888	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	88,610	100 [ 128.9]	68,743		68,700
d	(　 ) 77,047	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,206	100 [ 90.7]	70,789		70,800
e	(　 ) 74,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	84,503	100 [ 124.6]	67,819		67,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -7.0
d	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,841,740	5,225,100	19,616,640	12,057,200	7,559,440	（　0.9486） 7,170,885	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	159,353,000 円　　　　（　 48,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,200.00	Ｓ1	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,257 ㎡	29.5 m x 110.0 m	前面道路：国道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	1,200.00	100.0	1,200.00	1,750	2,100,000	4.0	8,400,000
							2.0	4,200,000
～

～

～

～

計		1,200.00	100.0	1,200.00		2,100,000		8,400,000
								4,200,000

⑨年額支払賃料	2,100,000 円　×　12ヶ月　＝　 25,200,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,200,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,260,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,940,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,400,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,200,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 821,940 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,841,740 円　　　　（　 7,627 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20205	1,527 ( 1,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,885	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,816 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20206	1,560 ( 1,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,733
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	860,000 円	172,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,008,000 円	25,200,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,551,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,462,000 円	172,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	172,000 円	172,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,225,100 円　（　　　　　　 1,604 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	172,000,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,057,200 円（　　　　　 3,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,841,740 円
②総費用	5,225,100 円
③純収益　①－②	19,616,640 円
④建物等に帰属する純収益	12,057,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,559,440 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,170,885 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,202 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,353,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州小倉北 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-19

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　兼重　利彦

印

TEL.

鑑定評価額

220,000,000 円

１㎡当たりの価格

67,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区西港町３０番１６				②地積　(㎡)	3,257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:4	店舗、事務所兼工場Ｓ2	沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北東44m国道	水道、下水	小倉 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 600 ｍ、西 300 ｍ、南 0 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４４ｍ　国道

交通

施設

小倉駅　北西方

3.3km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

沿道サービス施設等の出店も増えており、当面は商業集積を一段と高めながらの推移が続くと予測。コロナ禍等
の不確実性の高まりの中、比較的堅調な需要にも牽引され、地価は当面、安定基調での推移が続くものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉北区を中心に隣接する門司区等を含む圏域の幹線道路沿道を中心に形成される商業地域で、典型的な
市場参加者は当該圏域にて沿道サービス施設等用地の取得を考える法人事業者等と把握される。近年、商業集積の高ま
りが顕著に認められる地域で、堅調な動きにも牽引される形で、地価安定基調が近年、顕現化している。取引主体の属
性や利用目的等による取引価格帯の開差が大きく、圏域で取引の中心となる価格帯を一概に指摘することはできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実市場生起の地価現象を如実に反映した客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された価格である。収
益価格は賃料水準や還元利回りの将来予測等、価格導出過程で多分の想定項目を含む等、不確実性を有しており、この
点より本件の場合は比準価格の説得力が相対的に高いと認められる。以上より本件では、比準価格を中心に収益価格を
比較考量し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意したうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　門司 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 91.2]

[100.0]
100

67,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染症の帰趨に対する先行き不透明感から警
戒感は根強く新常態まで調整は続く。内外経
済を巡る不確実性の高まりが市場に与える影
響には留意の要。

地域間競争の激化に伴う影響等は等閑にでき
ないが収益性改善の傾向も指摘される。総じ
てみれば、二極化を伴いつつも市況回復基調
は継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -11205	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西17m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	小倉北０３Ｋ -10608	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ台形	南東5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
c	小倉北０３Ｋ -20650	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	小倉北０３Ｋ -21150	北九州市小倉北区		更地	（　）	台形	南19m市道、西1.7m、角地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,864	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	92,071	100 [ 126.0]	73,072	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,100
b	(　 ) 75,885	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	78,232	100 [ 121.4]	64,442		64,400
c	(　 ) 70,888	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	88,610	100 [ 118.8]	74,588		74,600
d	(　 ) 45,330	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	83,666	100 [ 118.6]	70,545		70,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,600 円／㎡]

北九州小倉北 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、かつ、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,911,885	5,518,400	21,393,485	13,038,600	8,354,885	（　0.9486） 7,925,444	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	176,120,978 円　　　　（　 54,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,300.00	Ｓ1	1,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,257 ㎡	29.5 m x 110.0 m	前面道路：国道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域において標準的と解される沿道サービス型の低層店舗建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	1,300.00	100.0	1,300.00	1,750	2,275,000	4.0	9,100,000
							2.0	4,550,000
～

～

～

～

計		1,300.00	100.0	1,300.00		2,275,000		9,100,000
								4,550,000

⑨年額支払賃料	2,275,000 円　×　12ヶ月　＝　 27,300,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,300,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,365,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,935,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,100,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,550,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 890,435 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,911,885 円　　　　（　 8,263 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20206	1,560 ( 1,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,816 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-21101	2,143 ( 2,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,800
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	930,000 円	186,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	819,000 円	27,300,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,816,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,581,000 円	186,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,518,400 円　（　　　　　　 1,694 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,038,600 円（　　　　　 4,003 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,911,885 円
②総費用	5,518,400 円
③純収益　①－②	21,393,485 円
④建物等に帰属する純収益	13,038,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,354,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,925,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,120,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,100 円／㎡）