鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -10303	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	小倉北０３Ｋ -10950	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,432)
c	小倉北０３Ｋ -20150	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	小倉北０３Ｋ -20350	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南4.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 353,160	100 [ 130.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	281,956	100 [ 54.4]	518,301	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	518,000
b	(　 ) 483,937	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	474,258	100 [ 83.3]	569,337		569,000
c	(　 ) 248,573	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	300,129	100 [ 57.9]	518,358		518,000
d	(　 ) 502,934	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	513,198	100 [ 89.4]	574,047		574,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -21.0	環境　　　　 -35.0
a	その他	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 544,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,236,331	2,607,912	9,628,419	6,486,280	3,142,139	（　0.9520） 2,991,316	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	66,473,689 円　　　　（　 429,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	ＲＣ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区駐車場整備地区	100 ％	600 ％	400 ％	155 ㎡	5.7 m x 30.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	5,800	487,200	4.0	1,948,800
							2.0	974,400
～ 2	店舗	120.00	80.0	96.00	3,200	307,200	4.0	1,228,800
							2.0	614,400
～ 3	店舗	120.00	80.0	96.00	2,500	240,000	4.0	960,000
							2.0	480,000
～

～

計		360.00	76.7	276.00		1,034,400		4,137,600
								2,068,800

⑨年額支払賃料	1,034,400 円　×　12ヶ月　＝　 12,412,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,412,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 620,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,792,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,137,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,307 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,068,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 404,864 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,236,331 円　　　　（　 78,944 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20308	4,718 ( 4,543)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	5,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,019 円/㎡　月額支払賃料（　 5,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20309	4,539 ( 4,455)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	6,320
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	485,500 円	97,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	496,512 円	12,412,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 606,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 825,300 円	97,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,100 円	97,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,100 円	97,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,607,912 円　（　　　　　　 16,825 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,100,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,486,280 円（　　　　　 41,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,236,331 円
②総費用	2,607,912 円
③純収益　①－②	9,628,419 円
④建物等に帰属する純収益	6,486,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,142,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,991,316 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,299 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,473,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 429,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州小倉北 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-13

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　境　達司

印

TEL.

鑑定評価額

82,300,000 円

１㎡当たりの価格

531,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	440,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区魚町１丁目８８番｢魚町１－６－４｣				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）特別用途地区駐車場整備地区 (100,400)
	1:5	店舗ＲＣ4	中小規模の店舗ビル、飲食店等が多い商業地域	西5m市道	水道、ガス、下水	小倉 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ市道

交通

施設

小倉駅　南西方

250m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
特別用途地区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

小倉北区中心部に位置する飲食店が多い商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響を受けているが、Ｊ
Ｒ小倉駅に近く顧客通行量が多いため、土地利用は現状維持程度で推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 538,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 438,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北九州市中心部の商業地域である。需要者は、北九州市に営業基盤を有する事業者等が想定される。近
隣地域は、北九州市の中心商業地域を形成する飲食店が多い地域である。ＪＲ小倉駅を利用する顧客通行量が多い。近
年、飲食店の新規出店が見られ、地価が上昇してきたが、新型コロナウイルス感染症の影響により、収益性が低下して
いると考察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、北九州市の中心商業地域を形成する飲食店が多い地域である。小倉北区中心部の商業地域の取引事例から
比準価格を求めており、比準価格は現在の不動産市場を反映している。収益価格は、周辺に古い建物が多く、元本に見
合った継続的な賃料収受に不確実性があるため、比準価格より低位に試算された。本件においては、精度が高い比準価
格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小倉北 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 650,000 円／㎡

[ 97.7]
100

100
[100.0]

100
[120.0]

[100.0]
100

529,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    548,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り悪化したが、各種政策が実施されている。
個人消費は悪化の後、持ち直しの動きがみら
れる。

ＪＲ小倉駅に近く顧客通行量が多い飲食店舗
が集積する商業地域である。新型コロナウイ
ルス感染症の影響により収益性が悪化してい
ると考察する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -20150	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	小倉北０３Ｋ -20759	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、中間画地		商業 (100,432)
c	小倉北０３Ｋ -20758	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南4.5m市道、中間画地		商業 (100,360)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 248,573	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	300,129	100 [ 57.9]	518,358	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	518,000
b	(　 ) 483,937	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	474,258	100 [ 85.0]	557,951		558,000
c	(　 ) 502,934	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	503,960	100 [ 89.4]	563,714		564,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 538,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な素地事例を収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,435,358	2,737,080	9,698,278	6,486,280	3,211,998	（　0.9520） 3,057,822	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	67,951,600 円　　　　（　 438,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	ＲＣ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区駐車場整備地区	100 ％	600 ％	400 ％	155 ㎡	5.7 m x 30.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３Ｆ：店舗・フロア貸し

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

構造、用途から標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	5,900	495,600	4.0	1,982,400
							2.0	991,200
2～	店舗	120.00	80.0	96.00	3,200	307,200	4.0	1,228,800
							2.0	614,400
3～	店舗	120.00	80.0	96.00	2,500	240,000	4.0	960,000
							2.0	480,000
～

～

計		360.00	76.7	276.00		1,042,800		4,171,200
								2,085,600

⑨年額支払賃料	1,042,800 円　×　12ヶ月　＝　 12,513,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,513,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 625,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,887,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,171,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,085,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 507,812 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,435,358 円　　　　（　 80,228 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20203	4,618 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [ 82.0]	100 [ 85.0]	5,916	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,172 円/㎡　月額支払賃料（　 5,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-21402	4,921 ( 4,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	6,187
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	485,500 円	97,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	625,680 円	12,513,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 606,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 825,300 円	97,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,100 円	97,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,100 円	97,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,737,080 円　（　　　　　　 17,659 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,100,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,486,280 円（　　　　　 41,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,435,358 円
②総費用	2,737,080 円
③純収益　①－②	9,698,278 円
④建物等に帰属する純収益	6,486,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,211,998 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,057,822 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,728 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,951,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 438,000 円／㎡）