鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -21156	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南西40m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	小倉北０３Ｋ -21157	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ台形	南西20.8m市道、北東4m、二方路		商業 (100,400)
c	小倉北０３Ｋ -21158	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西19m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	小倉北０３Ｋ -21161	北九州市小倉北区		更地	（　）	正方形	北西25m市道、南東5m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 581,429	100 [ 150.0]	[ 103.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	470,583	100 [ 100.0]	470,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	471,000
b	(　 ) 211,750	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	206,610	100 [ 81.3]	254,133		254,000
c	(　 ) 400,754	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	418,387	100 [ 116.4]	359,439		359,000
d	(　 ) 270,078	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	265,577	100 [ 82.1]	323,480		323,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 +0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 312,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,438,540	12,422,510	50,016,030	42,053,200	7,962,830	（　0.9093） 7,240,601	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	168,386,070 円　　　　（　 219,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	300.00	ＳＲＣ12	3,615.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	770 ㎡	20.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗と２階事務所は部分貸し、３～１２階住宅は１ＬＤＫ，平均専有面積約４５㎡である。

⑦有効率　 88.4 ％
の理由

地域における標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	300.00	75.0	225.00	3,010	677,250	4.0	2,709,000
							2.0	1,354,500
2～	事務所	300.00	90.0	270.00	2,000	540,000	5.0	2,700,000
							0.0	0
3～12	住宅	300.00	90.0	270.00	1,500	405,000	1.0	405,000
							2.0	810,000
塔屋～		15.00

～

計		3,615.00	88.4	3,195.00		5,267,250		9,459,000
								9,454,500

⑨年額支払賃料	5,267,250 円　×　12ヶ月　＝　 63,207,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので、計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,207,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,160,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,046,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,459,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,861 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,454,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,302,029 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,438,540 円　　　　（　 81,089 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-21159	3,931 ( 3,922)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,674	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,149 円/㎡　月額支払賃料（　 3,010 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20307	2,583 ( 2,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,583
c	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20653	2,712 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,191

北九州小倉北 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,220,000 円	644,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,896,210 円	63,207,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 544,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,474,000 円	644,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	644,000 円	644,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	644,000 円	644,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,422,510 円　（　　　　　　 16,133 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9093

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	644,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 3,615.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,053,200 円（　　　　　 54,615 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,438,540 円
②総費用	12,422,510 円
③純収益　①－②	50,016,030 円
④建物等に帰属する純収益	42,053,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,962,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,240,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,403 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,386,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 219,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州小倉北 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-10

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　羽田　成利

印

TEL.

鑑定評価額

233,000,000 円

１㎡当たりの価格

303,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	245,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区馬借２丁目３３番１外｢馬借２－６－６｣				②地積　(㎡)	770 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.5	事務所兼共同住宅ＳＲＣ13	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北東40m県道、背面道	水道、ガス、下水	小倉 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ県道

交通

施設

小倉駅南方

1.0km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、小倉都心地区の商業地需要の高まりから地価は上
昇傾向にあるものの、新型コロナ感染下のもとで、市場は「様子見感」である。

(3)最有効使用の判定

店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 321,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉駅勢圏域の都心地区およびその外延部、高度利用化が図れる商業地域である。市場参加者としては、
法人や地元不動産業者等が中心と考えられる。近隣地域は、都心地区の繁華性に牽引されて商業地需要が期待され、周
辺ではマンシヨン適地としての転用も図られてきたところであるが、新型コロナ感染下のもとで、飲食店舗は大きな打
撃があるものの、都心外延部にあっては、不動産市場は「様子見感」が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、小倉駅勢圏域の都心地区外延にある商業地域で、業種は主に事務所系で、その他に店舗、共同住宅がみら
れる。評価に際しては、都心地区の商業系の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した取引事例から求めら
れた比準価格を中心に、付近の賃貸事例から得られた賃料から収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。なお、代表標準地価格との均衡にも留意した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小倉北 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 224,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[ 73.7]

[100.0]
100

305,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小倉都心地区外延部にある商業地域は、高度
利用を図る住宅地化へ転用しつつあり、低金
利政策の中で土地需要は比較的に旺盛である
。

小倉都心地区の繁華性に牽引され上昇傾向に
あったが、新型コロナ感染下のもとで、市場
は「様子見感」である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -11003	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北東42m国道、北西18m、南西5m、南東11m、四方路		商業 (90,400)
b	小倉北０３Ｋ -10303	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	小倉北０３Ｋ -10606	北九州市小倉北区		更地	（　）	不整形	西16m国道、中間画地		商業 (90,400)
d	小倉北０３Ｋ -20451	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南25m国道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	204,623	100 [ 61.6]	332,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	332,000
b	(　 ) 353,160	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	285,960	100 [ 71.7]	398,828		399,000
c	(　 ) 178,264	100 [ 130.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	147,375	100 [ 53.6]	274,953		275,000
d	(　 ) 211,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	209,549	100 [ 75.9]	276,086		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -25.0
b	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	その他	％／月 +0.23	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +1.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 321,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,061,526	12,402,740	49,658,786	41,857,300	7,801,486	（　0.9093） 7,093,891	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	164,974,209 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	300.00	ＳＲＣ12	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	770 ㎡	20.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸店舗、２階：事務所、３～１２階：共同住宅

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	300.00	75.0	225.00	3,100	697,500	4.0	2,790,000
							2.0	1,395,000
2～	事務所	300.00	90.0	270.00	2,100	567,000	6.0	3,402,000
							0.0	0
3～12	住宅	300.00	90.0	270.00	1,510	407,700	1.0	407,700
							1.0	407,700
～

～

計		3,600.00	88.8	3,195.00		5,341,500		10,269,000
								5,472,000

⑨年額支払賃料	5,341,500 円　×　12ヶ月　＝　 64,098,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,098,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,204,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,893,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,269,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 97,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,472,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,070,870 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,061,526 円　　　　（　 80,599 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-21151	3,229 ( 3,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,217 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-21153	2,870 ( 2,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,021
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,205,000 円	641,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,922,940 円	64,098,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 544,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,448,500 円	641,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	641,000 円	641,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	641,000 円	641,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,402,740 円　（　　　　　　 16,107 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9093

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	641,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,857,300 円（　　　　　 54,360 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,061,526 円
②総費用	12,402,740 円
③純収益　①－②	49,658,786 円
④建物等に帰属する純収益	41,857,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,801,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,093,891 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,974,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）