鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -10303	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	小倉北０３Ｋ -20451	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南25m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	小倉北０３Ｋ -11003	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北東42m国道、北西18m、南西5m、南東11m、四方路		商業 (100,400)
d	小倉北０３Ｋ -10905	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、北5.8m、角地		商業 (100,400)
e	小倉北０３Ｋ -10807	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.8m市道、北5.8m、東1.8m、三方路		商業 (100,348)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 353,160	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	285,960	100 [ 125.7]	227,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	227,000
b	(　 ) 211,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	209,549	100 [ 93.6]	223,877		224,000
c	(　 ) 187,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	204,623	100 [ 89.8]	227,865		228,000
d	(　 ) 190,957	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	185,395	100 [ 80.6]	230,019		230,000
e	(　 ) 182,722	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	177,400	100 [ 78.9]	224,842		225,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
a	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 227,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な素地事例を収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,915,098	5,763,644	22,151,454	18,545,200	3,606,254	（　0.9093） 3,279,167	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	76,259,698 円　　　　（　 190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	140.00	ＲＣ11	1,540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	401 ㎡	15.3 m x 26.9 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：事務所・フロア貸し、２～１１Ｆ：住宅・１ＬＤＫ・約４２㎡

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

構造、用途から標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	事務所	140.00	75.0	105.00	2,700	283,500	6.0	1,701,000
							0.0	0
2～11	住宅	140.00	90.0	126.00	1,680	211,680	1.0	211,680
							1.0	211,680
～

～

～

計		1,540.00	88.6	1,365.00		2,400,300		3,817,800
								2,116,800

⑨年額支払賃料	2,400,300 円　×　12ヶ月　＝　 28,803,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,365.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,803,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,440,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,363,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,817,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,269 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,116,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 515,409 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,915,098 円　　　　（　 69,614 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-21403	3,652 ( 3,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,705	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,714 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20306	2,249 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,818
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,420,000 円	284,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,152,144 円	28,803,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,414,000 円	284,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,763,644 円　（　　　　　　 14,373 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9093

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	284,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 1,540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,545,200 円（　　　　　 46,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,915,098 円
②総費用	5,763,644 円
③純収益　①－②	22,151,454 円
④建物等に帰属する純収益	18,545,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,606,254 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,279,167 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,259,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州小倉北 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-8

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　神谷　孝

印

TEL.

鑑定評価額

90,200,000 円

１㎡当たりの価格

225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区中津口１丁目２７５番２外｢中津口１－１－８｣				②地積　(㎡)	401 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2	事務所ＲＣ5	中高層事務所ビル、共同住宅が建ち並ぶ商業地域	北30m市道、東側道	水道、ガス、下水	小倉 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.3 ｍ、奥行　約　　 26.9 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

小倉駅　南東方

1.2km

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、小倉都心地区外延部にある商業地域で、低金利政策の中で土地需要は比較的に旺盛である。そのた
め、高度利用を図る住宅地化へ転換しつつあり、安定的に推移している。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉駅勢圏の都心地区及び周辺部の高度利用化が図れる商業地域である。典型的な需要者は不動産業者や
マンションデベロッパー等であり、圏外からの流入も多くなった。近隣地域は小倉都心地区の一角にある通称「小文字
通り」沿いにある店舗兼事務所、中高層事務所兼共同住宅が建ち並ぶところである。しかし、取引価格のバラツキが多
く、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、幹線道路沿いの標準地と類似の取引事例から求めた価格であり市場性を反映した実証的価格である。収益
価格は、理論的な価格であるが、元本価格に対する適正な賃料を収受し難く、適正な純収益が見いだせない状況である
。よって本件においては、相対的規範性に優る比準価格を重視し収益価格は参酌し、一般的要因及び地域要因の推移・
動向等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩和的な金融環境等の一方コロナ感染症によ
る将来動向の不透明感がある。小倉北区の人
口はほぼ横ばい傾向である。

都心地区への人口回帰の動き等によりマンシ
ョン適地（投資用賃貸も含む）としての高度
利用化が進展している。

価格に影響を及ぼす変動要因は特にみられな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -20451	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	小倉北０３Ｋ -11003	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北東42m国道、北西18m、南西5m、南東11m、四方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	小倉北０３Ｋ -10303	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	小倉北０３Ｋ -20653	北九州市小倉北区		更地	（　）	正方形	北西25m市道、南東5m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	209,549	100 [ 90.9]	230,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	231,000
b	(　 ) 187,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	204,623	100 [ 86.5]	236,558		237,000
c	(　 ) 353,160	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	285,960	100 [ 118.3]	241,724		242,000
d	(　 ) 270,078	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	269,548	100 [ 118.8]	226,892		227,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,061,926	5,769,692	22,292,234	18,545,200	3,747,034	（　0.9093） 3,407,178	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	79,236,698 円　　　　（　 198,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	140.00	ＲＣ11	1,540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	401 ㎡	16.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し事務所、２階～１１階：約４２㎡１ＬＤＫ

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

構造、用途から標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	事務所	140.00	75.0	105.00	2,700	283,500	6.0	1,701,000
							0.0	0
2～11	住宅	140.00	90.0	126.00	1,690	212,940	1.0	212,940
							1.0	212,940
～

～

～

計		1,540.00	88.6	1,365.00		2,412,900		3,830,400
								2,129,400

⑨年額支払賃料	2,412,900 円　×　12ヶ月　＝　 28,954,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,365.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,954,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,447,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,507,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,830,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,389 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,129,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 518,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,061,926 円　　　　（　 69,980 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20652	2,467 ( 2,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,597	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,802 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20653	2,712 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,855
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,420,000 円	284,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,158,192 円	28,954,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 209,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,414,000 円	284,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	284,000 円	284,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,769,692 円　（　　　　　　 14,388 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9093

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	284,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 1,540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,545,200 円（　　　　　 46,247 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,061,926 円
②総費用	5,769,692 円
③純収益　①－②	22,292,234 円
④建物等に帰属する純収益	18,545,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,747,034 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,407,178 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,497 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,236,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,000 円／㎡）