鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -11003	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北東42m国道、北西18m、南西5m、南東11m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	小倉北０３Ｋ -10303	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	小倉北０３Ｋ -20451	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	小倉北０３Ｋ -20150	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	小倉北０３Ｋ -20251	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南東4.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,376)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,639	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	204,009	100 [ 84.2]	242,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 353,160	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	285,960	100 [ 94.5]	302,603		318,000
c	(　 ) 211,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	211,644	100 [ 77.4]	273,442		287,000
d	(　 ) 248,573	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	272,797	100 [ 92.7]	294,279		309,000
e	(　 ) 275,351	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	262,538	100 [ 100.0]	262,538		276,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 276,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,224,628	9,359,620	33,865,008	27,321,200	6,543,808	（　0.9520） 6,229,705	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	138,437,889 円　　　　（　 212,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	ＲＣ5	1,515.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	400 ％	652 ㎡	18.5 m x 35.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全フロア各５戸～６戸の飲食店舗

⑦有効率　 66.3 ％
の理由

飲食店舗ビルで共用部分が広いため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	300.00	60.0	180.00	4,900	882,000	4.0	3,528,000
							2.0	1,764,000
～ 2	店舗	300.00	65.0	195.00	4,200	819,000	4.0	3,276,000
							2.0	1,638,000
～ 3	店舗	300.00	70.0	210.00	3,300	693,000	4.0	2,772,000
							2.0	1,386,000
4～ 5	店舗	300.00	70.0	210.00	3,000	630,000	4.0	2,520,000
							2.0	1,260,000
塔屋～		15.00

計		1,515.00	66.3	1,005.00		3,654,000		14,616,000
								7,308,000

⑨年額支払賃料	3,654,000 円　×　12ヶ月　＝　 43,848,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,005.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,848,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,192,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,655,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,616,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 138,852 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,308,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,430,176 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,224,628 円　　　　（　 66,295 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20203	4,618 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	5,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,085 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20204	3,981 ( 3,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,684
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,045,000 円	409,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,753,920 円	43,848,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,266,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,476,500 円	409,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,359,620 円　（　　　　　　 14,355 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	409,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 1,515.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,321,200 円（　　　　　 41,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,224,628 円
②総費用	9,359,620 円
③純収益　①－②	33,865,008 円
④建物等に帰属する純収益	27,321,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,543,808 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,229,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,437,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州小倉北 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-2

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　土手　栄治

印

TEL.

鑑定評価額

170,000,000 円

１㎡当たりの価格

261,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区堺町１丁目４８番１｢堺町１－４－６｣				②地積　(㎡)	652 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2	店舗ＲＣ6	中規模の飲食店ビルが多い歓楽街の商業地域	北5m市道、東側道	水道、ガス、下水	小倉 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ小倉駅の南方

600m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、下落傾向であると思
料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 267,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉北区都心部の周辺地域一円。需要者は地場の賃貸ビル事業者，全国展開の飲食業者等である。市を挙
げた「安心・安全」の取り組みが当地区の環境改善に成果を出しつつあったが、新型コロナの影響で大幅に収益力が低
下し、需要が落ち込んでいる。取引される総額のバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯が見出しにくい状況であ
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準地の周辺地域に位置する規範性の高い１事例から求めた価格を重視し他の価格の平均値を参考と
して求めており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。周辺に店舗の新規賃料があるがバラツキが大きく、新築
建物のグレードにより価格が左右される面は否めないことから、収益価格への信頼度は相対的に劣る。よって、比準価
格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で、飲食業を中心に収益力
の低下が顕著。低金利で、収益物件への投資
意欲は高水準を維持。

新型コロナの影響で、中心歓楽街の需要が大
幅に減退し、地価は下落に転じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -21163	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南東4.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,376)
b	小倉北０３Ｋ -21162	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	小倉北０３Ｋ -21164	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ整形	南東15m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	小倉北０３Ｋ -20451	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南25m国道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 275,351	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	264,337	100 [ 104.0]	254,170	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	267,000
b	(　 ) 248,573	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.7]	286,290	100 [ 96.9]	295,449		310,000
c	(　 ) 210,701	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	211,122	100 [ 91.5]	230,734		242,000
d	(　 ) 211,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	209,549	100 [ 87.6]	239,211		251,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 267,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,534,018	10,183,219	38,350,799	32,064,000	6,286,799	（　0.9520） 5,985,033	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	133,000,733 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	ＲＣ6	1,815.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	400 ％	652 ㎡	18.5 m x 35.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

飲食店ビルで、各階とも部分貸しである。

⑦有効率　 66.9 ％
の理由

地域における標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	300.00	60.0	180.00	4,731	851,580	4.0	3,406,320
							2.0	1,703,160
2～	店舗	300.00	65.0	195.00	3,750	731,250	4.0	2,925,000
							2.0	1,462,500
3～ 6	店舗	300.00	70.0	210.00	3,000	630,000	4.0	2,520,000
							2.0	1,260,000
塔屋～		15.00

～

計		1,815.00	66.9	1,215.00		4,102,830		16,411,320
								8,205,660

⑨年額支払賃料	4,102,830 円　×　12ヶ月　＝　 49,233,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,215.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので、計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,233,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,461,698 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,772,262 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,411,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 155,908 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,205,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,605,848 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,534,018 円　　　　（　 74,439 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-21402	4,921 ( 4,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,687	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,909 円/㎡　月額支払賃料（　 4,731 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20203	4,618 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	5,131
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,400,000 円	480,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,477,019 円	49,233,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,266,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,080,000 円	480,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	480,000 円	480,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	480,000 円	480,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,183,219 円　（　　　　　　 15,618 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	480,000,000 円	設計監理料率　 257,000 円／㎡　×　 1,815.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,064,000 円（　　　　　 49,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,534,018 円
②総費用	10,183,219 円
③純収益　①－②	38,350,799 円
④建物等に帰属する純収益	32,064,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,286,799 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,985,033 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,179 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）