鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -21452	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.8m市道、中間画地		商業特別用途地区 (100,464)
b	小倉北０３Ｋ -10950	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (100,432)
c	小倉北０３Ｋ -10303	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	小倉北０３Ｋ -20150	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 448,551	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	725,283	100 [ 101.0]	718,102	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	718,000
b	(　 ) 483,937	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	483,937	100 [ 66.9]	723,374		723,000
c	(　 ) 353,160	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	285,960	100 [ 51.5]	555,262		555,000
d	(　 ) 248,573	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	300,436	100 [ 53.0]	566,860		567,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
c	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -25.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,041,366	4,662,862	17,378,504	10,865,500	6,513,004	（　0.9486） 6,178,236	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	137,294,133 円　　　　（　 545,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	201.00	Ｓ3	603.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	448 ％	252 ㎡	8.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しとする店舗建物を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	201.00	90.0	180.90	5,500	994,950	4.0	3,979,800
							2.0	1,989,900
2～	店舗	201.00	90.0	180.90	2,700	488,430	4.0	1,953,720
							2.0	976,860
3～	店舗	201.00	90.0	180.90	2,100	379,890	4.0	1,519,560
							2.0	759,780
～

～

計		603.00	90.0	542.70		1,863,270		7,453,080
								3,726,540

⑨年額支払賃料	1,863,270 円　×　12ヶ月　＝　 22,359,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 542.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,359,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,117,962 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,241,278 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,453,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,804 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,726,540 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 729,284 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,041,366 円　　　　（　 87,466 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-21402	4,921 ( 4,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	6,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,707 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20204	3,981 ( 3,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	5,167
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	775,000 円	155,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,117,962 円	22,359,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,142,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,317,500 円	155,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,662,862 円　（　　　　　　 18,503 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	155,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 603.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,865,500 円（　　　　　 43,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,041,366 円
②総費用	4,662,862 円
③純収益　①－②	17,378,504 円
④建物等に帰属する純収益	10,865,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,513,004 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,178,236 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,294,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 545,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州小倉北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 5-1

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　花田　宏治

印

TEL.

鑑定評価額

160,000,000 円

１㎡当たりの価格

636,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区魚町２丁目２５１番｢魚町２－１－８｣				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,448)
	1:4	店舗ＲＣ3	各種小売店舗の建ち並ぶ中心的商業地域	東5.6m市道	水道、ガス、下水	小倉 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小倉北区中心市街地のアーケ
ード街

街

路

５．６ｍ市道

交通

施設

小倉駅　南西方

450m

法令

規制

商業
(100,448)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近年、アーケード内の取引が増加傾向にあったがコロナウイルス禍の影響により顧客量が一旦は大きく減少し、
以降は回復の兆しが観れるものの未だ不十分で、且つ空店舗が解消し難い状況にあり先行きは不透明。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 557,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

中心市街地のアーケード街にある小売店舗地であり、同一需給圏は北九州市内の商業地域で、中心となる需要者は自営
業者や不動産業者と思料する。物販系の自営老舗店舗が比較的多く売買取引件数は希少で、テナントについては新型コ
ロナウイルス禍の影響から飲食店の賃料負担力低下や空店舗の長期化が懸念される。また直近ではテイクアウト形式の
新規テナントが展開する傾向を強めている。賃料水準は月坪当たり１８，０００円～２０，０００円が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

コロナウイルス禍による下方圧力を踏まえ、将来的な収益性の持続リスクを加味した結果、収益価格は比準価格より低
く求められた。比準価格は収益性を織込み済みの複数の取引事例をもとに市況減退の程度を加味して試算している。従
って、いずれの価格もコロナウイルス禍の影響を加味している点において信頼できるが、地域性、個別性を反映し易い
点において比準価格は最も説得力に富む。よって比準価格に重きを置き、収益価格を斟酌して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナウイルス禍は未だ収束を見ず、経済情
勢の早期回復に向けての政策は取られている
ものの、先行きは未だ不透明な部分が残って
いる。

知名度の高いアーケード街として熟成してお
り、今後もテナント店舗の入替等が行われな
がら現状を維持すると予測する。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -20155	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南東5.6m市道、中間画地		商業特別用途地区 (100,448)
b	小倉北０３Ｋ -20156	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南4.5m市道、中間画地		商業特別用途地区 (100,360)
c	小倉北０３Ｋ -20157	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業特別用途地区駐車場整備地区 (100,330)
d	小倉北０３Ｋ -20158	北九州市小倉北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		商業特別用途地区 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 631,518	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	708,930	100 [ 106.1]	668,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	668,000
b	(　 ) 502,934	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	510,632	100 [ 74.5]	685,412		685,000
c	(　 ) 889,567	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	904,690	100 [ 127.2]	711,234		711,000
d	(　 ) 583,901	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	629,445	100 [ 92.1]	683,436		683,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 680,000 円／㎡]

北九州小倉北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,212,561	4,683,245	17,529,316	10,865,500	6,663,816	（　0.9486） 6,321,296	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	140,473,244 円　　　　（　 557,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	201.00	Ｓ3	603.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	448 ％	252 ㎡	8.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

建物の構造・用途から標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	201.00	90.0	180.90	5,930	1,072,737	4.0	4,290,948
							2.0	2,145,474
2～	店舗	201.00	90.0	180.90	2,500	452,250	4.0	1,809,000
							2.0	904,500
3～	店舗	201.00	90.0	180.90	1,950	352,755	4.0	1,411,020
							2.0	705,510
～

～

計		603.00	90.0	542.70		1,877,742		7,510,968
								3,755,484

⑨年額支払賃料	1,877,742 円　×　12ヶ月　＝　 22,532,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 542.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,532,904 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,126,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,406,259 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,510,968 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,755,484 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 734,948 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,212,561 円　　　　（　 88,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-21304	3,045 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 52.0]	100 [100.0]	5,915	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,153 円/㎡　月額支払賃料（　 5,930 円/㎡）　基準階 1 F B
b	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-10602	3,029 ( 2,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 64.0]	100 [100.0]	5,318
c	小倉北０３Ｋ（賃）　　　　-20150	7,079 ( 6,859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	7,223

北九州小倉北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	775,000 円	155,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,126,645 円	22,532,904　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,154,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,317,500 円	155,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	155,000 円	155,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,683,245 円　（　　　　　　 18,584 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	155,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 603.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,865,500 円（　　　　　 43,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,212,561 円
②総費用	4,683,245 円
③純収益　①－②	17,529,316 円
④建物等に帰属する純収益	10,865,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,663,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,321,296 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,085 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,473,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 557,000 円／㎡）