別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉北 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -19 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　神谷　孝 印  TEL.

鑑定評価額 8,490,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区高尾１丁目１８４３番２４７ ｢高尾１－３６－１１｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な高台の住宅 地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 南小倉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に位置する住宅団地 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 南小倉駅　南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 当分の間、現状の使用が継続するものと考えられる。周辺で新興住宅団地が分譲中であり、供給過剰感から、地 価水準はやや下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区の西部を中心に同区全域に及ぶ。需要の中心は、地域に地縁性を有するあるいは、市内の企業従 事者世帯である。近隣地域は、高台に位置する既成住宅団地であり、街路条件が劣る事から需要はやや弱い。また、周 辺で大規模な宅地分譲が行われており、相対的競争力の低下の下、需要はやや弱含みである。取引の中心価格帯は、新 規物件はほとんどなく、中古物件が主流であり、建物込みで２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、アパート等も散見されるが、戸建住宅の利用を中心に、居住の快適性を重視する地域である。市場参加者 は、収益性よりも快適性等を求めるため、戸建住宅を主とした自用目的での取引が支配的である。本件では、現実の不 動産市場の裏付けのある比準価格を中心に、一般的要因及び地域要因の推移・動向等にも留意し、鑑定評価額を上記の とおりと決定した。なお、当該標準地は代表標準地であり、公示価格等との規準は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩和的な金融環境等の一方コロナ感染症によ る将来動向の不透明感がある。小倉北区の人 口はほぼ横ばい傾向である。 周辺で大規模な宅地分譲が行われており、供 給過剰の状態が続く事が懸念される。このた め、既存住宅地の競争力は相対的に弱い。 価格に影響を及ぼす変動要因は特にみられな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％