鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -11008	北九州市小倉北区		更地	（　）	台形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	小倉北０３Ｋ -10402	北九州市小倉北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	小倉北０３Ｋ -11102	北九州市小倉北区		建付地	（　）	台形	東5.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	小倉北０３Ｋ -20854	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北18m国道、南1m、二方路		１住居 (60,200)
e	小倉北０３Ｋ -10501	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	100,458	100 [ 112.0]	89,695	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	92,400
b	(　 ) 61,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	73,166	100 [ 85.7]	85,375		87,900
c	(　 ) 69,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	73,243	100 [ 83.3]	87,927		90,600
d	(　 ) 110,817	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	109,720	100 [ 123.2]	89,058		91,700
e	(　 ) 84,037	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,037	100 [ 98.5]	85,317		87,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,700 円／㎡]

北九州小倉北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		収益性、投資採算性については、最有効使用の観点より開発法を適用するため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

地域特性等より、最有効使用は、共同住宅地と判断されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,178,954,727	973,327,851	17	330,000	4,695.71	205,000	4,985.06
⑧開発法による価格	205,626,876 円　　　　（　 85,900 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,393 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,393.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
983.85 ㎡	4,985.06 ㎡	4,784.47 ㎡	200.59 ㎡	4,695.71 ㎡	ＲＣ・8F ( 58 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.1 ％）	（ 208.3 ％）	（ 199.9 ％）	（ 8.4 ％）	（ 94.20 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	53.0 ｍ 47.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

330,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 330,000 円／㎡　　×　　 4,695.71 ㎡　　＝　　　　 1,549,584,300 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,549,584,300 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 205,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 211,150 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 211,150 円／㎡　　×　　　 4,985.06 ㎡　　＝　　　　 1,052,595,419 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,549,584,300 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 170,454,273 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,223,049,692 円

(4)-4　投下資本収益率	17 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	123,966,744 円	( 8 ％)	×　　0.8218	（ 15 ヶ月）	＝　　 101,875,870 円
	販売総額(2期)	1,115,700,696 円	( 72 ％)	×　　0.7598	（ 21 ヶ月）	＝　　 847,709,389 円
	販売総額(3期)	309,916,860 円	( 20 ％)	×　　0.7401	（ 23 ヶ月）	＝　　 229,369,468 円
収入合計		－	－	－	－	1,178,954,727 円
支出	建築工事費(1期)	105,259,542 円	( 10 ％)	×　　0.9245	（ 6 ヶ月）	＝　　 97,312,447 円
	建築工事費(2期)	105,259,542 円	( 10 ％)	×　　0.8436	（ 13 ヶ月）	＝　　 88,796,950 円
	建築工事費(3期)	842,076,335 円	( 80 ％)	×　　0.7598	（ 21 ヶ月）	＝　　 639,809,599 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　0.9245	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	102,272,564 円	( 60 ％)	×　　0.9006	（ 8 ヶ月）	＝　　 92,106,671 円
	販売管理費(2期)	68,181,709 円	( 40 ％)	×　　0.8111	（ 16 ヶ月）	＝　　 55,302,184 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	973,327,851 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,178,954,727 円　　－　　　　　　 973,327,851 円　　＝　　　　　 205,626,876 円 85,900 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州小倉北 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 -9

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　村上　知子

印

TEL.

鑑定評価額

210,000,000 円

１㎡当たりの価格

87,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区中井４丁目５番２２｢中井４－５－１｣				②地積　(㎡)	2,393 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (70,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ10	マンション、病院、住宅等が混在する住宅地域	北西11m市道、北東側道	水道、ガス、下水	九州工大前 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 0 ｍ、南 180 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

九州工大前駅　南東方

1.9km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅が多く立地する既成住宅地域である。地域要因等の特段の変動はないが、近年、周辺では、分譲地開発
、マンション建設が予定され、需給動向から地価はゆるやかな上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 84,500 円／㎡

(6)市場の特性

近隣地域は、都心部へも近くバスを中心とした交通利便性が良く、周辺に商業施設も整い生活利便性も良いエリアで戸
建住宅、共同住宅ともに需要は堅調。同一需給圏は、小倉北区内のマンション等も見られる生活利便性の良い住宅地域
である。需要者の中心は、マンション開発業者である。近年、都心部におけるマンション需要は活況であるが、マンシ
ョン用地の供給は相対的に少なく良好な住環境を形成する大規模画地について、地価は近年上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内における地域的類似性の高い実際の取引事例を選定し試算した価格で市場性を有する実証的
な価格である。一方、開発法による価格は投資採算性を反映した価格であるが、試算過程に複数の想定要素を含み客観
性に欠け、規範性が相対的に劣ると判断する。よって、本件では、分譲マンションの需給動向等も考慮の上、比準価格
と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小倉北区内における人口は、横ばい傾向であ
るが、世帯数は増加傾向で推移している。コ
ロナ禍による所得環境の悪化から住宅地需要
は減退。

近隣地域は、都心部へ近く生活利便性の良さ
から、コロナ禍においても戸建住宅地、マン
ション用地としての需要も堅調に推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北０３Ｋ -10805	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、北西19m、角地		近商 (100,200)
b	小倉北０３Ｋ -11102	北九州市小倉北区		建付地	（　）	台形	東5.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	小倉北０３Ｋ -11301	北九州市小倉北区		更地	（　）	台形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	小倉北０３Ｋ -20250	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南東15m市道、南3.5m、角地		１住居居住内・都市外 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,620	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	68,214	100 [ 79.2]	86,129	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	88,700
b	(　 ) 69,581	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	73,097	100 [ 83.9]	87,124		89,700
c	(　 ) 88,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,096	100 [ 101.4]	86,880		89,500
d	(　 ) 74,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	84,503	100 [ 98.4]	85,877		88,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,900 円／㎡]

北九州小倉北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション等の共同住宅が多く立地する住宅地域であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,187,660,515	985,339,558	17	329,000	4,695.00	206,000	4,985.00
⑧開発法による価格	202,320,957 円　　　　（　 84,500 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,393 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,393.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
983.85 ㎡	4,985.00 ㎡	4,784.47 ㎡	200.53 ㎡	4,695.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 58 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.1 ％）	（ 208.3 ％）	（ 199.9 ％）	（ 8.4 ％）	（ 94.18 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	53.0 ｍ 47.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

329,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 329,000 円／㎡　　×　　 4,695.00 ㎡　　＝　　　　 1,544,655,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,544,655,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 206,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 212,180 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 212,180 円／㎡　　×　　　 4,985.00 ㎡　　＝　　　　 1,057,717,300 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定（不要）
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,544,655,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 169,912,050 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,227,629,350 円

(4)-4　投下資本収益率	17 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	123,572,400 円	( 8 ％)	×　　0.8326	（ 14 ヶ月）	＝　　 102,886,380 円
	販売総額(2期)	1,112,151,600 円	( 72 ％)	×　　0.7698	（ 20 ヶ月）	＝　　 856,134,302 円
	販売総額(3期)	308,931,000 円	( 20 ％)	×　　0.7401	（ 23 ヶ月）	＝　　 228,639,833 円
収入合計		－	－	－	－	1,187,660,515 円
支出	建築工事費(1期)	105,771,730 円	( 10 ％)	×　　0.9245	（ 6 ヶ月）	＝　　 97,785,964 円
	建築工事費(2期)	105,771,730 円	( 10 ％)	×　　0.8436	（ 13 ヶ月）	＝　　 89,229,031 円
	建築工事費(3期)	846,173,840 円	( 80 ％)	×　　0.7698	（ 20 ヶ月）	＝　　 651,384,622 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	101,947,230 円	( 60 ％)	×　　0.9006	（ 8 ヶ月）	＝　　 91,813,675 円
	販売管理費(2期)	67,964,820 円	( 40 ％)	×　　0.8111	（ 16 ヶ月）	＝　　 55,126,266 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	985,339,558 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,187,660,515 円　　－　　　　　　 985,339,558 円　　＝　　　　　 202,320,957 円 84,500 円／㎡