別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -8 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治 印  TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区下富野４丁目８３７番３１ ｢下富野４－１４－２６｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 小倉 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの戸建住宅地域 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 小倉駅　南東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で建替え需要がみられるほかは特段の変動要因はなく現状を維持し、地価水準は安定推移すると予測するが 、中長期的には雇用環境の変化等の不安材料否定できず先行きは不透明。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 古くからの戸建住宅地域内の宅地であり、同一需給圏は小倉北区一円の既存の戸建住宅地域である。主たる市場参加者 は自己の居住用建物の敷地を購入するエンドユーザーであると思料する。建替え再販等が進む地域では高額取引が行わ れている一方で、全市的な人口減少を背景に既存住宅地の需要は弱含んだ状況が続いている。一般的に取引の中心とな る価格帯は１３０㎡～１４０㎡で１㎡当たり５０，０００～６０，０００円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格のみ求めることになった。主たる需要者は自己の居住用に土地を取得する エンドユーザーであり、市場においては利便性、安全性、快適性等を反映した取引相場が重要な判断基準となっており 、実証性に富む比準価格は説得力を有すると思料する。また代表標準地からの規準価格との均衡及び過年度からの地価 動向等を踏まえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小倉北 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.8] [100.0] 100 54,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルス禍は未だ収束を見ず、経済情 勢の早期回復に向けての政策は取られている ものの、先行きは未だ不透明な部分が残って いる。 既成の住宅地域として熟成しており、特段の 変動要因はなく現状維持が続くと予測する。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％