別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州小倉北 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -6 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治 印  TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 59,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区黒原２丁目３６番７７外 ｢黒原２－３７－２０｣ ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 宅地造成工事規制 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南7.5m市道 水道、ガス、下水 小倉 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 画地規模が比較的大きい傾斜 地の住宅地域 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 小倉駅　南東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 宅地造成工事規制 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地勢にありながらミニ分譲や建替えを伴う売買等が散見される傾向にあり、利用形態を維持しつつも地価水 準の下げ止まり感は徐々に顕在している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 小倉北区東部の足立山麓に広がる戸建住宅地域で、急峻な地勢を呈している。同一需給圏は県道湯川赤坂線の東西に広 がる戸建住宅地域であり、主たる市場参加者は小倉北区の中心市街地に通勤するエンドユーザーである。最近の住宅市 場の特性として住み易さについて価格二極化が進み、急峻な地勢に加えて画地規模が比較的大きい当該地域の土地につ いては敬遠される傾向にあったが、最近ではミニ分譲をはじめ土地取引が散見され市況の変化がみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格のみ求めることになった。主たる需要者はエンドユーザーであり、市場に おいては利便性、快適性、安全性を重視して取引に係る意思決定が行われる傾向がある。したがって、多数の取引事例 を比較検討して求めた比準価格は市場の実態を反映しており、実証性を備えた価格として説得力を有すると判断し、本 件では比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルス禍は未だ収束を見ず、経済情 勢の早期回復に向けての政策は取られている ものの、先行きは未だ不透明な部分が残って いる。 少子高齢化の社会現象を背景に傾斜地勢の地 域の地価水準は弱含みで推移していたがミニ 分譲や建替えを伴う取引が散見され下げ止ま り感が出ている。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％