鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州戸畑 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡西０３Ｋ -10499	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	東9m県道、北西3m、角地		近商 (90,200)
b	八幡西０３Ｋ -10404	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、南8m、角地		２住居 (80,200)
c	八幡東０３Ｋ -11305	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東27m県道、中間画地		商業 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,453	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	57,319	100 [ 81.2]	70,590	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,600
b	(　 ) 69,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	69,882	100 [ 100.6]	69,465		69,500
c	(　 ) 96,777	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,971	100 [ 135.2]	71,724		71,700
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +37.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +38.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

北九州戸畑 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,884,295	405,860	1,478,435	1,298,430	180,005	（　0.9746） 175,433	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,079,837 円　　　　（　 38,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州戸畑 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.00	Ｓ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	106 ㎡	6.0 m x 17.5 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１：店舗（フロアー貸し）、２階：シングルタイプ、約３０㎡、２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,500	90,000	4.0	360,000
							2.0	180,000
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,160	69,600	1.0	69,600
							1.0	69,600
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		159,600		429,600
								249,600

⑨年額支払賃料	159,600 円　×　12ヶ月　＝　 1,915,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,915,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 95,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,819,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	429,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 249,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,884,295 円　　　　（　 17,776 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	戸畑０３Ｋ（賃）　　　　-10702	1,633 ( 1,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,449	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,569 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	戸畑０３Ｋ（賃）　　　　-11194	2,308 ( 2,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,745
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州戸畑 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,500 円	18,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	95,760 円	1,915,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,600 円	18,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 405,860 円　（　　　　　　 3,829 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,900,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,298,430 円（　　　　　 12,249 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,884,295 円
②総費用	405,860 円
③純収益　①－②	1,478,435 円
④建物等に帰属する純収益	1,298,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	180,005 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	175,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,655 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,079,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州戸畑 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州戸畑 5-5

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　宮崎　浩

印

TEL.

鑑定評価額

7,350,000 円

１㎡当たりの価格

69,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市戸畑区銀座２丁目２３２番｢銀座２－４－２８｣				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	店舗併用住宅が建ち並ぶ既成近隣商業地域	北東25m県道	水道、ガス、下水	戸畑 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

戸畑駅　北西方

380m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗兼住宅地域として熟成しており、今後も現状の環境を維持するものと予測する。不動産取引には大きな
変動は認められないものの、コロナ禍を考慮すると地価水準はやや弱含みで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、戸畑区及び若松区、小倉北区の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏を含む北九州都市圏で事業を
営む事業者及び不動産事業者である。市場の需給動向は、背後住宅地の近隣商業地として、また容積率を活かした高度
利用も可能な地域であることから幅の広い潜在需要が認められる。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが１００
㎡程度で７００万円前後、中古の店舗付き住宅は築年や品等・規模等にもよるが１４００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域や既存の収益物件は散見されるものの、近年、新たに貸店舗等の賃貸建物を建築するための土地取引や既存の
賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引は少なく、自家自用目的での不動産（営業目的の店舗・事業所等を建築する
ための土地又は新築・中古の店舗・事業所等）取引が中心である。したがって、比準価格を中心に、収益価格を関連付
け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近１年間の福岡県の人口は横ばいであるの
に対し、戸畑区では約１．１％減少している
。政府はコロナ禍による需要減に対し経済政
策を講じている

直近１年間の銀座２丁目地区の人口は約５．
４％増、世帯数は約４．４％増である

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州戸畑 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	戸畑０３Ｋ -11403	北九州市戸畑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、北西6.4m、角地		商業 (100,400)
b	戸畑０３Ｋ -11006	北九州市戸畑区		更地	（　）	不整形	北東8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	戸畑０３Ｋ -11103	北九州市戸畑区		貸家建付地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	戸畑０３Ｋ -11094	北九州市戸畑区		建付地	（　）	袋地等	西5.4m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,849	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,370	100 [ 102.9]	67,415	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,400
b	(　 ) 60,796	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 73.1]	83,667	100 [ 120.1]	69,664		69,700
c	(　 ) 88,169	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,874	100 [ 126.1]	70,479		70,500
d	(　 ) 73,794	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	82,895	100 [ 118.9]	69,718		69,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +29.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -26.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +39.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,300 円／㎡]

北九州戸畑 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,597,293	340,080	1,257,213	1,031,160	226,053	（　0.9746） 220,311	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,123,512 円　　　　（　 48,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州戸畑 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	106 ㎡	6.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階；店舗、２階；２ＤＫ１戸

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

内階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～	共同住宅	55.00	90.0	49.50	1,200	59,400	1.0	59,400
							1.0	59,400
1～	店舗	55.00	92.0	50.60	1,500	75,900	4.0	303,600
							2.0	151,800
～

～

～

計		110.00	91.0	100.10		135,300		363,000
								211,200

⑨年額支払賃料	135,300 円　×　12ヶ月　＝　 1,623,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,623,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 81,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,542,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	363,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 211,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,424 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,597,293 円　　　　（　 15,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	戸畑０３Ｋ（賃）　　　　-11402	1,727 ( 1,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,587	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,569 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	戸畑０３Ｋ（賃）　　　　-11403	1,510 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	1,474
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州戸畑 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,000 円	15,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,180 円	1,623,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 132,600 円	15,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,600 円	15,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,600 円	15,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 340,080 円　（　　　　　　 3,208 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0921 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,031,160 円（　　　　　 9,728 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,597,293 円
②総費用	340,080 円
③純収益　①－②	1,257,213 円
④建物等に帰属する純収益	1,031,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	226,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	220,311 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,078 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,123,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,300 円／㎡）