別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-5 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己 印  TEL.

鑑定評価額 240,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区太刀浦海岸１２番１ ②地積 　(㎡) 7,488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 倉庫 Ｓ1 中規模倉庫等が建ち 並ぶ臨海工業地域 北西17.5m道路、三方路 水道、下水 門司港 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   500 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中規模倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 太刀浦コンテナターミナルに 近い工業地域 街 路 １７．５ｍ道路 交通 施設 門司港駅北東方 4.7km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部のコンテナターミナルに近い工業地域で、旧来からの工業地域であり格別の変動要因は認められないが、 物流関連用地の需要が顕在化しており、地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市一円及び周辺市町の臨海部を中心とする工業地域と広域的に判定される。景気動向は、感染症 の影響が懸念されるが、物流関連の事業は堅調に推移しており、底堅い状況にある。需要者は、福岡県内に事業展開し ている事業者及び全国展開している物流業者が中心であるが、熟成した工業地であり、取引される価格帯はまちまちで あり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況ではある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己所有の倉庫等がほとんどであり、賃貸市場が形成されていない状況にある。従って、収益還元法の適 用は断念し、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、不動産の需給動向等を勘案して 、さらに単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門司 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 81.2] [103.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の経済は新型コロナウイルス感染症の影 響があるものの総じて持ち直し傾向。輸出、 生産は、全体としては弱いが持ち直し傾向で ある。 アジア各地の航路を有する太刀浦コンテナタ ーミナルに近く物流施設用地としての需要は 根強い。 中規模倉庫地の効用に影響を与えるような個 別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％