別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子 印  TEL.

鑑定評価額 165,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区新門司１丁目７番７ ②地積 　(㎡) 6,600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2 事務所兼車庫 Ｓ2 大規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 北東12m道路 水道 門司 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     6,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模工業団地 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 門司駅　南東方 7.7km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、臨海部の工業地域であり、陸海の交通利便性が良い。昨今のコロナ禍の下、北部九州地区における 物流業等倉庫の用地需要が旺盛な中、相対的地位の優位性から、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場・倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市内及び周辺市町村に形成された工業地域である。需要者は、工場、倉庫等を必要とする流通業 、製造業を中心とした法人事業者と想定される。また、北部九州地区においては、コロナ禍の下、物流業の拠点とされ る倉庫地需要が旺盛で、陸海の利便性の良さから相対的に優位な地位にあり割安感もある。需要の中心となる価格帯と しては、立地、画地の規模等により開差があるため、明確に把握できない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の工場、倉庫が建ち並ぶ臨海型の工業地域であり、工業系の賃貸市場は未成熟であることから収益価 格の試算を断念した。一方、比準価格は、当該地域と類似する地域性を有する適切な臨海型の工業地域を中心に事例を 収集した。かかる事例を基に試算した比準価格には市場性が反映されており証明力も高い。よって、本件では、周辺の 工業地市場の動向にも留意し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等による企業の設備投資は引き続き堅 調であり、またコロナ禍で、物流業が活況で あり、物流用地の需要が一層高まっている。 門司区臨海部の物流倉庫、工場が建ち並ぶ工 業地域で、インターも近いため、陸海のアク セスが良好で割安感から安定的需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％