別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦 印  TEL.

鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区田野浦海岸１７番１ ②地積 　(㎡) 12,369   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 台形 1:2.5 倉庫 Ｓ1 セメント化学工業を 中心とする臨海工業 地域 南11m道路、西側道 水道 門司港 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   600 ｍ、南     0 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ　道路　角地 交通 施設 門司港駅　北東方 3.5km 法令 規制 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測。素材型産業を主体とする臨海型工業地域ではあるが、物流施設用 地需要の高まり等の外部環境の好転を映じて、地価は上昇圧力を強めながら安定基調で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北部九州の工業地域で、典型的な市場参加者は製造業等を中心とする法人事業者と把握されるが、近年の ＥＣ市場の巨大化等に伴う物流拠点ニーズの高まり等を映じて、物流施設用地需要も想定される。とりわけ物流関連用 地の需要拡大の影響にも牽引され、総じて見れば工業地需要は堅調さを増しており、その立地如何にも拠るが地価上昇 気運が高まっている。取引主体や取引規模等による開差が大きく、取引の中心となる価格帯を一概には指摘できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が成熟していないという地域的特性に鑑みて収益還元法の適用を断念したが、市場参加者の市場行動に着目す ると自社利用目的での不動産取引が支配的であり、この点から市場参加者の行動原理に立脚して価格にアプローチした 比準価格の説得力は高い。以上より本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映した客観的かつ実証的な事例資料 に基づき導出された比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえたうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門司 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 90.5] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症の帰趨に対する先行き不透明感から警 戒感は根強く新常態まで調整は続く。内外経 済を巡る不確実性の高まりが市場に与える影 響には留意の要。 物流関連用地需要の高まり等を映じて地価は 概ね横ばい圏内で、安定基調での推移が続い ている。地域要因に特段の変動事由等は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％