別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎 印  TEL.

鑑定評価額 75,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区新門司３丁目２３番 ②地積 　(㎡) 4,931   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海型工 業団地 北20m市道 水道 門司 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  62.5 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 門司駅南東方 9.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業地域であり、苅田町及び北九州空港跡の産業団地等と競合関 係にあるが、新門司エリアは物流拠点としての用地需要が堅調に推移しており、地価は小幅な上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 工場・倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市及び周辺市町に形成された工業地域。設備投資は、新型コロナの影響により弱含み基調。工業 生産は、一時的にサプライチェーンが停止したが、ほぼ回復した状況。新門司エリアの工業地は、フェリーターミナル 、北九州空港（２４時間輸送可能・国際貨物定期便運航）、九州自動車道等の道路網等により、海・空・陸の交通アク セスが充実しており、物流拠点等としての用地需要が見られる。需要者は、物流倉庫業、製造業等が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある類似地域等の取引事例と比較検討した実証的な価格である。近隣地域は、自社の工場 、倉庫等が多く見られる臨海型の工業地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益価格の試算は断念した。従って、本 件においては、前年対象標準地の価格、価格形成要因の動向等も勘案の上、工業地の市場性を反映し、規範性を有する 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染リスクの影響による 先行き不透明感により世界経済は減速。不動 産市場は選別・二極化が進行。門司区の人口 は微減で推移。 近隣地域は、地盤リスクがある工業地域であ るが、輸送施設が充実し、ネットビジネス拡 大に伴う物流拠点の用地需要が期待される。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％