別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 5-7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　神谷　孝 印  TEL.

鑑定評価額 49,200,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区浜町４０番外 ｢浜町２－２４｣ ②地積 　(㎡) 435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） (100,400) 1:1.2 事務所兼共同住宅 ＲＣ6 各種事務所のほか銀 行等が建ち並ぶ商業 地域 南東30m県道 水道、ガス、下水 門司港 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧業務的地域であるが、レト ロ観光地区近くにマンション 建設が進みつつある地域 街 路 ３０ｍ県道 交通 施設 門司港駅　北東方 750m 法令 規制 商業 (100,400) 防火  ⑤地域要因の将 　来予測 門司港地区の幹線道路沿いの商業地域であり、レトロ観光地区に近く、近年マンション建設が目立ち、今後も同 様の傾向が予測される。地価は微増傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市内の商業地域で、特に関連が強いのは門司区の商業地域である。需要者の中心は、市内の地元 事業者のほか全国展開する法人事業者であったが、社会構造の変化とともに、今日では、利便性等が良いことからマン ション等の投資需要が高まっている。近時、取引が少なく、取引があったとしても店舗規模等がまちまちであり、中心 となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、信頼できる取引事例に基づき査定しており、市場性を反映した実証的価格である。収益価格は、自用な物 件が多く、また、商業地としては衰退傾向にある当該地域においては、収益の将来予測に不安定さ等があり、その有用 性や現実妥当性に難があると思われる。よって、商業地であるが、実証的な価格である比準価格を重視し収益価格を参 酌し、かつ現下の不動産市場にも留意し、前年公示価格との整合性も図り、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩和的な金融環境等の一方コロナ感染症によ る将来動向の不透明感がある。門司区の人口 は減少傾向である。 レトロ観光地区に近く、近年、マンション建 設が目立ち、今後も同様の傾向が予測される 。地価は微増傾向で推移していくものと予測 される。 価格に影響を及ぼす変動要因は特にみられな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％