別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 5-6 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　境　達司 印  TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区栄町２４８番 ｢栄町１０－２１｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） (100,400) 1:1.5 店舗 Ｓ2 中小規模店舗の中に スーパーも見られる 商業地域 南東30m市道 水道、ガス、下水 門司港 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３０ｍ市道 交通 施設 門司港駅　東方 670m 法令 規制 商業 (100,400) 防火  ⑤地域要因の将 　来予測 門司港地区中心部の幹線市道沿いに形成された既成の商業地域である。土地利用は現状維持程度で推移するが、 店舗に加え、多用途の需要が見込まれる。地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区及び周辺区の商業地域である。需要者は、門司区に営業基盤を有する事業者や不動産開発業者が 想定される。近隣地域は、主として店舗の利用が行われているが、幅員が広い市道沿いに形成された既成の商業地域で あり、多用途の需要が見込まれるため、需要は安定的に推移している。画地規模により土地取引価格にばらつきがある ため、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、門司港地区の幅員が広い市道沿いに形成された既成商業地域である。門司区内の商業地域における取引事 例から比準価格を求めており、比準価格は現在の不動産市場を反映している。標準地周辺では、古い建物が多く、新築 賃貸物件の投資額に見合った賃料の確保が困難な状況にあり、収益価格は低く求められた。本件においては、比準価格 を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門司 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ り悪化したが、各種政策が実施されている。 個人消費は悪化の後、持ち直しの動きがみら れる。 人口は減少しているが、土地利用に大きな変 化はない。地域中心部の幹線道路沿いの地域 であり、用途の多様性が認められ、地価は安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％