鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司０３Ｋ -20151	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	門司０３Ｋ -20152	北九州市門司区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	門司０３Ｋ -20160	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	門司０３Ｋ -20158	北九州市門司区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西27m市道、北西13m、角地		準工 (70,200)
e	門司０３Ｋ -20159	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、南東6m、準角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,531	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.5]	64,451	100 [ 67.5]	95,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 124,739	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	127,763	100 [ 76.0]	168,109		177,000
c	(　 ) 85,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,563	100 [ 78.6]	108,859		114,000
d	(　 82,554) 103,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	100,187	100 [ 79.4]	126,180		132,000
e	(　 ) 143,698	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	143,416	100 [ 117.4]	122,160		128,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -20.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +30.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

北九州門司 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,733,804	598,094	2,135,710	1,808,580	327,130	（　0.9739） 318,592	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,079,822 円　　　　（　 74,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	70.00	Ｓ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	95 ㎡	10.0 m x 10.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階フロア貸し

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

建物の構造・用途から標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	70.00	90.0	63.00	2,300	144,900	4.0	579,600
							1.0	144,900
2～	店舗	70.00	90.0	63.00	1,430	90,090	4.0	360,360
							1.0	90,090
～

～

～

計		140.00	90.0	126.00		234,990		939,960
								234,990

⑨年額支払賃料	234,990 円　×　12ヶ月　＝　 2,819,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,819,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,678,886 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	939,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,990 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 45,988 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,733,804 円　　　　（　 28,777 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司０３Ｋ（賃）　　　　-20101	4,653 ( 4,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,878	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,347 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司０３Ｋ（賃）　　　　-20151	1,156 ( 1,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,216
c	門司０３Ｋ（賃）　　　　-10401	2,089 ( 1,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,954

北九州門司 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	25,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,994 円	2,819,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,300 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 598,094 円　（　　　　　　 6,296 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,808,580 円（　　　　　 19,038 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,733,804 円
②総費用	598,094 円
③純収益　①－②	2,135,710 円
④建物等に帰属する純収益	1,808,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	327,130 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	318,592 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,079,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州門司 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 5-3

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　松尾　春仁

印

TEL.

鑑定評価額

11,200,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区大里戸ノ上１丁目４０１番２｢大里戸ノ上１－４－１７｣				②地積　(㎡)	95 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1	店舗Ｓ2	小規模小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	南西15m県道、南東側道	水道、ガス、下水	門司 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 160 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

門司駅　北東方

560m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

大里地区に係る旧来からの商業地域で、現状の利用を維持すると考えられる。新型コロナウイルスの影響がある
なか、駅近の賃貸住宅など安定的な収益物件が下支えをし、地価水準はほぼ横ばいで推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北九州市外縁部における商業地域で、需要者は店舗・営業所等を展開する事業法人のほか、地縁等を有
する個人事業主等と考えられる。大里地区の既存商業地域で、新型コロナウイルスの影響があるなか、駅近の賃貸住宅
など安定的な収益物件が下支えをし、地価水準はほぼ横ばいで推移している。なお、確認される取引の絶対数が限定的
であり、散見されたものも事情や個別性を多分に含むと考えられ、中心価格帯を見い出しづらい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格では広域的見地から同一需給圏を設定し、代替・競争等の関係が強い取引事例に基づき試算したことで実証性
を有する。一方、賃貸物件に係る収益性については自用目的の取引が大半を占め、主要な価値判断指標とする確固たる
市場が形成されていないこともあり、収益価格はやや説得力が劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量
して、前年価格からの変動、価格牽連性が強い標準地の推移・動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州門司 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    118,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内高齢化が進み、人口も減少傾向にある。
観光地では新型コロナウイルスの影響を受け
ているほか、駅近商業地での住宅転用が一部
確認される。

小規模小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である
。上記影響のなか、安定的な収益物件への需
要が下支えをし、地価水準はほぼ横ばいで推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司０３Ｋ -11304	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m県道、北東25m、角地		商業 (100,400)
b	門司０３Ｋ -11501	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東21.8m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	門司０３Ｋ -10901	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	門司０３Ｋ -10103	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	東16m市道、北東8m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,873	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	104,311	100 [ 87.4]	119,349	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 71,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	102,421	100 [ 95.8]	106,911		112,000
c	(　 ) 96,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,193	100 [ 79.0]	121,763		128,000
d	(　 ) 75,205	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	91,204	100 [ 80.8]	112,876		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 +2.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

北九州門司 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,850,590	633,685	2,216,905	1,850,640	366,265	（　0.9739） 356,705	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,926,778 円　　　　（　 83,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	70.00	Ｓ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	95 ㎡	10.0 m x 10.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階の専用面積が約６３㎡で、各階をフロア貸しの店舗とする低層の建物を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

用途・構造等を勘案し標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	70.00	90.0	63.00	2,270	143,010	4.0	572,040
							2.0	286,020
2～	店舗	70.00	90.0	63.00	1,555	97,965	4.0	391,860
							2.0	195,930
～

～

～

計		140.00	90.0	126.00		240,975		963,900
								481,950

⑨年額支払賃料	240,975 円　×　12ヶ月　＝　 2,891,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,891,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 144,585 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,747,115 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	963,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,157 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 481,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 94,318 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,850,590 円　　　　（　 30,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司０３Ｋ（賃）　　　　-21402	2,922 ( 2,779)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	2,384	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,356 円/㎡　月額支払賃料（　 2,270 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司０３Ｋ（賃）　　　　-11501	2,684 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,314
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	26,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	144,585 円	2,891,700　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,400 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 633,685 円　（　　　　　　 6,670 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,850,640 円（　　　　　 19,480 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,850,590 円
②総費用	633,685 円
③純収益　①－②	2,216,905 円
④建物等に帰属する純収益	1,850,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	366,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	356,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,755 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,926,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,400 円／㎡）