鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司０３Ｋ -11304	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m県道、北東25m、角地		商業 (100,400)
b	門司０３Ｋ -11501	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東21.8m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	門司０３Ｋ -21552	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.8m市道、中間画地		商業 (100,288)
d	門司０３Ｋ -21553	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	北西30m県道、南西9m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,873	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	104,311	100 [ 72.2]	144,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 71,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	102,421	100 [ 73.0]	140,303		140,000
c	(　 ) 179,905	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	199,495	100 [ 118.8]	167,925		168,000
d	(　 ) 111,699	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	114,780	100 [ 82.4]	139,296		139,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

北九州門司 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,859,792	2,404,420	8,455,372	7,640,900	814,472	（　0.9739） 793,214	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	17,626,978 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ4	520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	169 ㎡	8.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

共用部分の査定による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗・事務所	130.00	85.0	110.50	2,368	261,664	4.0	1,046,656
							2.0	523,328
2～ 4	店舗・事務所	130.00	90.0	117.00	1,870	218,790	4.0	875,160
							2.0	437,580
～

～

～

計		520.00	88.8	461.50		918,034		3,672,136
								1,836,068

⑨年額支払賃料	918,034 円　×　12ヶ月　＝　 11,016,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 461.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,016,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 550,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,465,588 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,672,136 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,885 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,836,068 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 359,319 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,859,792 円　　　　（　 64,259 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司０３Ｋ（賃）　　　　-11501	2,684 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,457 円/㎡　月額支払賃料（　 2,368 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司０３Ｋ（賃）　　　　-10402	1,765 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,229
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	545,000 円	109,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	550,820 円	11,016,408　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,500 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,404,420 円　（　　　　　　 14,227 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,640,900 円（　　　　　 45,212 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,859,792 円
②総費用	2,404,420 円
③純収益　①－②	8,455,372 円
④建物等に帰属する純収益	7,640,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	814,472 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	793,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,694 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,626,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州門司 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 5-1

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　修

印

TEL.

鑑定評価額

23,000,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区栄町５番｢栄町１－２０｣				②地積　(㎡)	169 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ5	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西22m県道	水道、ガス、下水	門司港 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

門司港駅　南東方

350m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で地域要因に特段の変動はなく、土地利用は当面現状を維持するもの
と予測する。地価は底打ち感が見られるも、先行き不透明感から当面横ばいで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は門司区及び周辺区に位置する商業地域である。主たる需要者は、当該地域に地縁のある自営業者及び地場
法人と考えられる。当該近隣地域は門司港地区の中心的商業地域であり、郊外型店舗との競合等によってテナント需要
は減退しているものの、門司港駅に近く希少性があり観光客の回遊も期待される。地価水準は底を打ち横ばいで推移し
ている。取引ごとの画地規模の相違などにより需要の中心となる価格帯は見出しづらい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗ビルの建ち並ぶ商業地域であり、比準価格及び収益価格を試算したが、店舗需要の減退により元本価値
に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。したがって規範性のある事例に基づき求められた
比準価格が相対的に説得力を有すると判断した。価格の最終決定にあたっては、比準価格を重視し収益価格を比較考量
のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　門司 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 112,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[ 83.2]

[100.0]
100

136,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏内景気は新型コロナの影響により依然厳し
い状態にある。上向きつつあった門司港周辺
の商業地需要も観光客の減少により先行き不
透明。

この一年間に特段の環境変化は認められない
。平日の観光客が減少するなか商況は厳しい
が、立地から一定の需要は見込まれ地価は横
ばいで推移。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司０３Ｋ -20152	北九州市門司区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	門司０３Ｋ -20852	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、南東6m、準角地		近商 (100,300)
c	八幡西０３Ｋ -10894	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	北25m国道、北東15m、西6m、三方路		商業駐車付置義務景観重点整備地区 (100,500)
d	八幡東０３Ｋ -11301	北九州市八幡東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南25m市道、北8m、二方路		商業景観重点整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,739	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	127,763	100 [ 91.4]	139,784	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 143,698	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	141,444	100 [ 98.6]	143,452		143,000
c	(　 ) 145,299	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.2]	167,886	100 [ 127.3]	131,882		132,000
d	(　 ) 178,491	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 105.0]	177,702	100 [ 118.8]	149,581		150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -13.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

北九州門司 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,895,469	2,406,230	8,489,239	7,640,900	848,339	（　0.9739） 826,197	（ 4.9 - 0.4 ） 4.5％
	⑧収益価格	18,359,933 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ4	520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	169 ㎡	8.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所フロア貸

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

構造・用途から標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗・事務所	130.00	85.0	110.50	2,300	254,150	4.0	1,016,600
							2.0	508,300
2～ 4	店舗・事務所	130.00	90.0	117.00	1,900	222,300	4.0	889,200
							2.0	444,600
～

～

～

計		520.00	88.8	461.50		921,050		3,684,200
								1,842,100

⑨年額支払賃料	921,050 円　×　12ヶ月　＝　 11,052,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 461.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,052,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 552,630 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,499,970 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,684,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,842,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 360,499 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,895,469 円　　　　（　 64,470 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司０３Ｋ（賃）　　　　-10402	1,765 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,179	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,387 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司０３Ｋ（賃）　　　　-21303	2,792 ( 2,477)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,449
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	545,000 円	109,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	552,630 円	11,052,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,500 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,406,230 円　（　　　　　　 14,238 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0701	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,640,900 円（　　　　　 45,212 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,895,469 円
②総費用	2,406,230 円
③純収益　①－②	8,489,239 円
④建物等に帰属する純収益	7,640,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	848,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	826,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,889 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,359,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）