鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州門司 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司０３Ｋ -20253	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		商業居住内・都市内 (90,400)
b	門司０３Ｋ -11002	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	北東25m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	門司０３Ｋ -20251	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ整形	東10.5m市道、中間画地		商業居住内・都市内 (100,400)
d	門司０３Ｋ -10901	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	門司０３Ｋ -11501	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東21.8m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	69,931	100 [ 100.0]	69,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,900
b	(　 ) 73,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	81,396	100 [ 118.3]	68,805		68,800
c	(　 ) 61,425	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	68,250	100 [ 99.0]	68,939		68,900
d	(　 ) 96,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,193	100 [ 122.4]	78,589		78,600
e	(　 ) 71,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	107,812	100 [ 146.1]	73,793		73,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,700 円／㎡]

北九州門司 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,922,669	1,554,628	5,368,041	4,936,680	431,361	（　0.9507） 410,095	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	9,764,167 円　　　　（　 52,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	187 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

タイプは１ＬＤＫ、平均専有面積約２７㎡

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	85.0	102.00	1,380	140,760	1.0	140,760
							1.0	140,760
2～ 4	居宅	120.00	90.0	108.00	1,380	149,040	1.0	149,040
							1.0	149,040
～

～

～

計		480.00	88.8	426.00		587,880		587,880
								587,880

⑨年額支払賃料	587,880 円　×　12ヶ月　＝　 7,054,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 426.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,054,560 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 282,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,772,378 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	587,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,644 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 587,880 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 144,647 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,922,669 円　　　　（　 37,020 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司０３Ｋ（賃）　　　　-20902	1,362 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	1,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,411 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b	門司０３Ｋ（賃）　　　　-20903	788 ( 756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	1,347
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	378,000 円	75,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	352,728 円	7,054,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 642,600 円	75,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,600 円	75,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,600 円	75,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,554,628 円　（　　　　　　 8,314 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,600,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,936,680 円（　　　　　 26,399 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,922,669 円
②総費用	1,554,628 円
③純収益　①－②	5,368,041 円
④建物等に帰属する純収益	4,936,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	431,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	410,095 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,193 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,764,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州門司 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 -22

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　境　達司

印

TEL.

鑑定評価額

12,900,000 円

１㎡当たりの価格

69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区東本町１丁目２番２０外｢東本町１－２－２０｣				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	共同住宅ＲＣ5	住宅、併用住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	門司港 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

門司港駅　北東方

800m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来の近隣商業地域から混在住宅地域に移行した。住宅利用が増えていくと見込まれる。近隣地域は、ＪＲ門司
港駅の徒歩圏内にあり、周辺に利便施設が整っているため、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、門司区内の混在住宅地域びその周辺地域である。需要者は、門司区に地縁を有する個人が想定される。
近隣地域は、旧来からの商業地域であったが、店舗が減少し、建物取り壊し後は、住宅や駐車場としての利用が増え、
現在、住宅地域に移行した。当該地域は、住宅地域としては利便性が良く、一定の需要が見られる。標準的な画地規模
の土地取引価格は、１，３００万円前後が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、門司港地区の商業地域から移行した混在住宅地域である。門司区内の混在住宅地域等における取引事例か
ら比準価格を求めており、比準価格は現在の不動産市場を反映し精度が確保されている。標準地周辺では、人口が減少
しており、投資額に見合った賃料を継続的に収受することが不確実な状況にある。したがって、比準価格を重視し、収
益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　門司 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 87.6]

[100.0]
100

68,700

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り悪化したが、各種政策が実施されている。
門司区の人口は、ここ１年間減少で推移した
。

商業地域から移行した混在住宅地域である。
門司港駅の徒歩圏内にあり、周辺に利便施設
が整っているため、一定の需要があり、地価
は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司０３Ｋ -11002	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	北東25m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	門司０３Ｋ -11306	北九州市門司区		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	門司０３Ｋ -21251	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	南西20m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	門司０３Ｋ -20150	北九州市門司区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西18m市道、南西6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,256	100 [ 105.0]	69,768	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,800
b	(　 ) 70,570	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,923	100 [ 101.0]	70,221		70,200
c	(　 ) 58,298	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	64,776	100 [ 94.7]	68,401		68,400
d	(　 ) 61,396	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	62,011	100 [ 89.3]	69,441		69,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,800 円／㎡]

北九州門司 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な素地事例を収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,842,123	1,474,924	5,367,199	4,936,680	430,519	（　0.9507） 409,294	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	9,745,095 円　　　　（　 52,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	187 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ～４Ｆ：住宅　１ＬＤＫ　約３６㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

構造、用途から標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	120.00	90.0	108.00	1,330	143,640	1.0	143,640
							1.0	143,640
2～ 4	住宅	120.00	90.0	108.00	1,350	145,800	1.0	145,800
							1.0	145,800
～

～

～

計		480.00	90.0	432.00		581,040		581,040
								581,040

⑨年額支払賃料	581,040 円　×　12ヶ月　＝　 6,972,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,972,480 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 278,899 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,693,581 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	581,040 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 581,040 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 142,964 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,842,123 円　　　　（　 36,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司０３Ｋ（賃）　　　　-21001	1,482 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,411	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	門司０３Ｋ（賃）　　　　-21302	1,219 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,309
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	302,400 円	75,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	348,624 円	6,972,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 642,600 円	75,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,600 円	75,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,600 円	75,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,474,924 円　（　　　　　　 7,887 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,600,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,936,680 円（　　　　　 26,399 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,842,123 円
②総費用	1,474,924 円
③純収益　①－②	5,367,199 円
④建物等に帰属する純収益	4,936,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	430,519 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	409,294 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,189 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,745,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,100 円／㎡）