鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州門司 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司０３Ｋ -11301	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、東6m、三方路		１中専 (70,200)
b	門司０３Ｋ -11303	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	門司０３Ｋ -10104	北九州市門司区		建付地	（　）	長方形	南東8.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	門司０３Ｋ -10404	北九州市門司区		更地	（　）	不整形	北8m市道、北東6m、角地		１中専 (70,200)
e	門司０３Ｋ -11410	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	86,651	100 [ 102.0]	84,952	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,000
b	(　 ) 76,860	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,936	100 [ 90.8]	85,833		85,800
c	(　 ) 99,825	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,723	100 [ 117.1]	86,015		86,000
d	(　 ) 89,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	87,041	100 [ 101.4]	85,839		85,800
e	(　 ) 83,412	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,412	100 [ 95.0]	87,802		87,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,100 円／㎡]

北九州門司 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,478,302	502,676	1,975,626	1,580,260	395,366	（　0.9750） 385,482	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	9,178,143 円　　　　（　 71,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	128 ㎡	11.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで、専有面積は４３㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	共同住宅	85.00	100.0	85.00	1,238	105,230	1.0	105,230
							1.0	105,230
～ 2	共同住宅	85.00	100.0	85.00	1,238	105,230	1.0	105,230
							1.0	105,230
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		210,460		210,460
								210,460

⑨年額支払賃料	210,460 円　×　12ヶ月　＝　 2,525,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,525,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 101,021 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,424,499 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	210,460 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 210,460 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,783 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,478,302 円　　　　（　 19,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司０３Ｋ（賃）　　　　-21307	1,233 ( 1,231)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,222	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,253 円/㎡　月額支払賃料（　 1,238 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司０３Ｋ（賃）　　　　-21151	1,207 ( 1,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,283
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,800 円	24,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	126,276 円	2,525,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 205,700 円	24,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 502,676 円　（　　　　　　 3,927 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,200,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,580,260 円（　　　　　 12,346 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,478,302 円
②総費用	502,676 円
③純収益　①－②	1,975,626 円
④建物等に帰属する純収益	1,580,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	395,366 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	385,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,012 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,178,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州門司 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 -21

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　境　達司

印

TEL.

鑑定評価額

10,900,000 円

１㎡当たりの価格

85,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区大里戸ノ上１丁目２２３番１｢大里戸ノ上１－９－３４｣				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、医院、店舗等が混在する住宅地域	西8m市道	水道、ガス、下水	門司 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣商業地域から移行した住
宅地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

門司駅　北東方

760m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

旧来の近隣商業地域から混在住宅地域に移行した。今後、戸建住宅の利用が増えていくと見込まれる。近隣地域
は、ＪＲ門司駅の徒歩圏内にあり、周辺に利便施設が整っているため、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、門司区内の混在住宅地域とその周辺地域である。需要者の中心は、門司区に地縁を有する個人が想定さ
れる。当該地域は、旧来、低層店舗や店舗兼住宅が建ち並び、日用品を求める近隣住民で賑わいを見せていたが、経営
者の高齢化や背後地人口の減少等により、繁華性が低下し、閉鎖店舗が増えた。現在、新しい建物は戸建住宅が多く、
混在住宅地域に移行した。新築建売住宅の中心価格は３０００万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣商業地域から混在住宅地域に移行した地域である。門司区内の混在住宅地域及びその周辺地域における実際の取引
事例から比準価格を試算しており、比準価格は現在の不動産市場を反映している。一方、収益価格は画地規模が小さく
賃貸用不動産の建築に困難を伴うため、投資額に見合った収益の継続的な確保が不確実である。したがって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　門司 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,900 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[106.7]

[100.0]
100

85,100

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り悪化したが、各種政策が実施されている。
門司区の人口は、ここ１年間減少で推移した
。

近隣商業地域から移行した混在住宅地域であ
る。周辺で新築戸建分譲が行われており、販
売は堅調である。地価は安定的に推移すると
予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司０３Ｋ -10104	北九州市門司区		建付地	（　）	長方形	南東8.5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	門司０３Ｋ -10404	北九州市門司区		更地	（　）	不整形	北8m市道、北東6m、角地		１中専 (70,200)
c	門司０３Ｋ -10102	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ台形	南西6.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	門司０３Ｋ -10107	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,825	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,723	100 [ 113.6]	88,665	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,700
b	(　 ) 89,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	87,041	100 [ 103.7]	83,935		83,900
c	(　 ) 99,782	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	104,205	100 [ 121.3]	85,907		85,900
d	(　 ) 101,653	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,060	100 [ 120.0]	85,050		85,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,900 円／㎡]

北九州門司 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な素地事例を収集できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,442,269	475,952	1,966,317	1,580,260	386,057	（　0.9750） 376,406	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	8,962,048 円　　　　（　 70,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	128 ㎡	11.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２Ｆ：住宅　１ＬＤＫ　約４２．５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	85.00	100.0	85.00	1,220	103,700	1.0	103,700
							1.0	103,700
2～	住宅	85.00	100.0	85.00	1,220	103,700	1.0	103,700
							1.0	103,700
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		207,400		207,400
								207,400

⑨年額支払賃料	207,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,488,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,488,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 99,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,389,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	207,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 207,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,030 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,442,269 円　　　　（　 19,080 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司０３Ｋ（賃）　　　　-20450	1,231 ( 1,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,282	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,247 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 2 F B
b	門司０３Ｋ（賃）　　　　-21307	1,233 ( 1,231)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,211
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,800 円	24,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	99,552 円	2,488,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 205,700 円	24,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 475,952 円　（　　　　　　 3,718 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,200,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,580,260 円（　　　　　 12,346 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,442,269 円
②総費用	475,952 円
③純収益　①－②	1,966,317 円
④建物等に帰属する純収益	1,580,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	386,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	376,406 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,962,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,000 円／㎡）