別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -19 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎 印  TEL.

鑑定評価額 3,780,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大字畑字桑ノ木１４１７番８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (40,60) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南西4m市道 水道、下水 門司 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 門司駅南東方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、調区に形成された住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当分の間は現状程度で推移する ものと思料される。地価は下げ止まり感が見られるものの、今後もマイナス基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区及び周辺区内に形成された住宅地域。当該圏域における住宅地需要は、下げ止まり・底打ち感が 広がっていた中、新型コロナの影響により消費マインドの低下が見られ、回復基調にブレーキがかかった。近隣地域は 、市街化調整区域内の住宅地域であり、周辺に農地が見られ、相対的に選好性が弱い地域である。需要者は、地縁を有 するエンドユーザーが中心。価格帯は、土地２００㎡前後で４００万円前後、中古物件で総額１，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する取引事例と比較検討した実証的な価格である。近隣地域は、自用目的 （戸建住宅）での取引を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用 は断念した。従って、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、前年対象標準地の価格、価格形成要因の動向等 も勘案の上、住宅地の市場の実態等を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門司 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染リスクの影響による 先行き不透明感により世界経済は減速。不動 産市場は選別・二極化が進行。門司区の人口 は微減で推移。 門司区郊外に形成された市街化調整区域内の 住宅地域である。利便性等が劣り、転入は殆 ど見られず、競争力の低下が認められ、需要 減退傾向にある。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％