別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -17 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦 印  TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区丸山吉野町１４２０番８外 ｢丸山吉野町１２－３８｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ山手の既成住宅地 域 北西6.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 門司港 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．５ｍ　市道 交通 施設 門司港駅　南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山手に控える既成住宅地域で、土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測。鉄道最寄駅からやや距離がある等 の山手の既成住宅地への需要の衰退傾向等もあり、地価は当面、弱含みでの推移が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司港地区を中心とする門司区内の住宅地域で、典型的な市場参加者は北九州市東部地区に勤務先を有す る個人と把握される。門司港地区山手の既成住宅地域であり、鉄道最寄駅からやや距離を有する等の諸条件が敬遠され やや弱い動きでの推移が依然として続いている。近隣地域周辺の不動産取引の傾向を見ると、取引の中心価格帯は標準 的規模の新築戸建でおおよそ２，５００万円程度、中古住宅にあっては、おおよそ１，３００万円程度と認識される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると取引の大半は自己居住目的での取引である から、本件において市場参加者の行動原理に基づき価格にアプローチした比準価格の説得力が高いと認められる。以上 より本件では、現実市場生起の地価現象を如実に反映した客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された比準価格を 標準に、周辺類似地域の価格推移等をも顧慮したうえで、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症の帰趨に対する先行き不透明感から警 戒感は根強く新常態まで調整は続く。内外経 済を巡る不確実性の高まりが市場に与える影 響には留意の要。 山手の既存住宅地への需要が弱含む傾向は等 閑にできないが、地価は落ち着きを取り戻し つつある。地域要因に特段の変動事由は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％