別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -14 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子 印  TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区旧門司２丁目１１番２０ ｢旧門司２－１１－２７｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い傾斜地の既成住宅 地域 南5m市道 水道、ガス、下水 門司港 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 門司港駅　北方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性の劣る傾斜地勢の小規模住宅が建つ既成住宅地域で地域要因に大きな変動はない。門司区内において 生活利便性の良い平坦部と比較し需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区内の既成住宅地域一円。主な需要者は地縁性を有する者が主体で外からの転入は少ない。近隣地 域は、傾斜地勢の生活利便性がやや劣る住宅地域であり、門司区内の人口減少、高齢化等の影響もあり、門司区内の平 坦部の住宅地と比較して、需要は弱含みである。取引価格の中心価格帯は事例が少なく把握しがたいところがあるが、 取引の中心は、中古住宅で７００万円～１０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であることから収益価格の試算を断念 した。一方、比準価格は、近隣地域及びその周辺の事例を中心に求めた価格であり、市場性を反映した実証的な試算価 格で証明力の高い価格である。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮し、代表標準地との検討を踏ま え、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門司 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区内の人口は減少傾向であり、高齢化が 顕著である。なお、収益物件については、低 金利と投資意欲の高まりを背景に、需要者が 多い。 門司港地区の傾斜地勢の住宅地であり、大里 地区等の平坦部と比べ、相対的に選好性が劣 り、需要は減退基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％