別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -9 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土手　栄治 印  TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区風師４丁目３９６番１４ ｢風師４－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅地造成工事規制 (60,176) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の既成住宅地 域 北東4.4m市道 水道、ガス、下水 小森江 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 西向き傾斜地勢の住宅地域 街 路 ４．４ｍ市道 交通 施設 ＪＲ小森江駅北東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,176) 土砂災害警戒区域 宅地造成工事規制 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。傾斜地に位置する住宅地域で需要 が弱く、地価水準は下落傾向であると思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区の傾斜地に位置する住宅地域一円。需要者は、門司区内居住者のうち当地区に地縁がある者に限ら れる傾向が強い。当地区は利便性・安全性に欠ける傾斜地に位置し、周辺の葛葉地区等に価格水準の低い取引事例が見 られ、需要は低迷している。市場の取引価格の幅が大きいが、土地１６０㎡程度の中古戸建物件で総額４００万円～７ ００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域に所在する規範性の高い３事例の価格の中庸値を重視し他の価格を参考として求めており、市場 性を反映した説得力ある価格といえる。街路条件の劣る傾斜地勢の戸建住宅地域で、地域的に新築賃貸アパートの建設 を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域では、取引価格の水準を指標に 価格が決定されるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門司 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [148.8] [100.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化が進み、新型コロナの影響 等で土地取引件数及び建築着工数が減少して いる。急傾斜地の取引価格低下が顕著である 。 地域要因に変化はないが、類似地域の取引価 格の水準が低く、地価は下落傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％