別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己 印  TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区庄司町７番８ ｢庄司町１２－３０｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 門司港 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 門司港地区商業地に近い傾斜 地勢の既成の住宅地域。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 門司港駅　東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 門司港地区の中心部外縁に位置する既存の住宅地域であり、当分の間現状維持で推移するものと予測するが、街 路配置等の状況により需要は依然として少なく地価水準は当分の間、下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司港駅勢圏等の既成住宅地域と判定される。中心となる需要者は、門司区又は小倉北区等に通勤する サラリーマン等の一次取得者が中心である。門司港地区は人口の減少、高齢化が進行しているが、平坦部が狭いため地 縁的選好性等による一定の需要は引き続き見込める。供給面では新規開発に乏しく継続して中古住宅取引が中心となっ ている。中心となる価格帯の把握は困難であるが中古物件で１，０００～１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模の一般住宅が多い既存の住宅地域であり、民間の賃貸住宅は見られず、賃貸市場は未成熟の地域で ある。よって、収益還元法の適用は断念した。そこで、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する比準価格を標準 とし、代表標準地との検討を踏まえ、不動産の需給動向等を勘案し、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門司 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 59,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の経済は新型コロナウイルス感染症の影 響があるものの総じて持ち直し傾向。当区の 人口は減少傾向で、老齢人口の増加が顕著。 門司港地区の中心部に近い住宅地であるが、 幹線背後の丘陵地であり、大きな変化は無く 、地域要因に格別の変動は認められないが地 価は下落傾向。 居住の快適性等の効用に影響を与えるような 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％