別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -5 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一 印  TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区白野江４丁目１９８１番２ ｢白野江４－２－１５｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 東11m県道 水道、下水 門司港 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 門司港駅　東方 7.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 門司区北東方の郊外部に存する戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。鉄道駅や スーパー等が遠く、生活利便性がやや劣ることから近年需要がやや弱く、地価は下落傾向で推移と予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区郊外部に存するやや集落的様相の強い既成住宅地域である。需要者の中心は門司区を中心に周辺市 町村の居住者等である。小学校は徒歩圏にあるが、鉄道駅やスーパー等がやや遠いこと及び地縁的選好性がやや強い地 域であることなどから昨今の景気動向及びコロナ禍等の影響もあり、需要は未だにやや弱含みで推移している。土地は ７０～８０坪前後で６００～７００万円前後、新築戸建で２，０００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外部の住宅地域で、周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、貸家も少しは見られるものの、市場を形成す るほどではないことから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域はやや交通接近条件の劣る既成 の住宅地域で、生活の利便性や快適性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである 。従って、信頼性に富む比準価格を中心に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　門司 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [123.1] [100.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあったが、コロナ 禍の影響等から鉄道駅への接近性など利便性 の劣る門司区郊外部の住宅需要は未だ低迷傾 向にある。 県道沿い及びその背後に形成された住宅地域 で、生活利便性が劣り、また地縁的選好性の やや強い郊外部の住宅地域に対する需要は未 だ低迷している。 個別的要因については特段の変動要因はない ものと判断した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％