鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州門司 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司０３Ｋ -21150	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	門司０３Ｋ -11352	北九州市門司区		建付地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	門司０３Ｋ -11410	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (70,200)
d	門司０３Ｋ -11306	北九州市門司区		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	門司０３Ｋ -10404	北九州市門司区		更地	（　）	不整形	北8m市道、北東6m、角地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,481	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	80,908	100 [ 101.9]	79,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,400
b	(　 ) 77,564	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,564	100 [ 102.9]	75,378		75,400
c	(　 ) 83,412	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,412	100 [ 108.1]	77,162		77,200
d	(　 ) 70,570	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,923	100 [ 95.1]	74,577		74,600
e	(　 ) 89,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	87,041	100 [ 116.1]	74,971		75,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,500 円／㎡]

北九州門司 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,792,454	950,750	3,841,704	3,173,580	668,124	（　0.9750） 651,421	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	15,510,024 円　　　　（　 52,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	171.00	ＬＳ2	342.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	293 ㎡	19.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５７㎡程度のファミリータイプの共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	171.00	100.0	171.00	1,190	203,490	1.0	203,490
							1.0	203,490
2～	共同住宅	171.00	100.0	171.00	1,190	203,490	1.0	203,490
							1.0	203,490
～

～

～

計		342.00	100.0	342.00		406,980		406,980
								406,980

⑨年額支払賃料	406,980 円　×　12ヶ月　＝　 4,883,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 342.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,883,760 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 195,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,688,410 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	406,980 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,907 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 406,980 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 100,137 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,792,454 円　　　　（　 16,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司０３Ｋ（賃）　　　　-20450	1,231 ( 1,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,231	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,216 円/㎡　月額支払賃料（　 1,190 円/㎡）　基準階 2 F B
b	門司０３Ｋ（賃）　　　　-20451	1,358 ( 1,252)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,202
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,400 円	48,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	195,350 円	4,883,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 413,100 円	48,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 950,750 円　（　　　　　　 3,245 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 342.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,173,580 円（　　　　　 10,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,792,454 円
②総費用	950,750 円
③純収益　①－②	3,841,704 円
④建物等に帰属する純収益	3,173,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	668,124 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	651,421 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,510,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北九州門司 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 -4

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　藤村　吉次

印

TEL.

鑑定評価額

21,900,000 円

１㎡当たりの価格

74,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区黄金町３１番８｢黄金町７－２０｣				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにマンションも多い住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	門司 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

門司駅徒歩圏の既成住宅地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

門司駅　北東方

1.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は門司駅徒歩圏既成住宅地域であり、今後、特に大きな地域要因の変動はなく概ね現状のまま推移して
いくものと予測される。地価は安定的に推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、門司区内の住宅地域である。需要者の中心は門司区・小倉北区に通勤する門司区居住者がほとんどを占
める。主な需要者層は４０代前後の一次取得者である。需給動向は、短期的には弱含みである。近隣地域は住環境が良
く根強い需要が存し、地価は安定的に推移している。土地のみで１，０００～２，０００万円程度が需要の中心となっ
ており、土地・建物で２，５００～３，０００万円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、門司駅圏域の戸建住他、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は市場性を反映した価格である。
収益価格は、純収益を資本還元して求めており理論的な価格であり、還元利回り等の指標についても規範性が高いもの
と考えられるが、土地建物価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件において
は、比準価格を重視し収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　門司 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,900 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[122.0]

[100.0]
100

74,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響から厳しい
状況にあるものの、経済活動再開の動きが拡
がりをみせるもとで、持ち直している。住宅
投資は弱い。

門司区の人口は減少しており、高齢化が進ん
でいる。近隣地域は、良好な住環境を維持し
ており、安定的に推移している。

対象標準地に影響を与えるような、個別的要
因の変動は、認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司０３Ｋ -10404	北九州市門司区		更地	（　）	不整形	北8m市道、北東6m、角地		１中専 (70,200)
b	門司０３Ｋ -11001	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	門司０３Ｋ -11406	北九州市門司区		更地	（　）	台形	南東8m市道、北東3.3m、北西2.7m、三方路		商業居住誘導区域 (100,400)
d	門司０３Ｋ -21150	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	87,041	100 [ 115.1]	75,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,600
b	(　 ) 60,207	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	61,883	100 [ 82.5]	75,010		75,000
c	(　 ) 69,832	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.8]	96,134	100 [ 126.8]	75,815		75,800
d	(　 ) 78,481	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	80,908	100 [ 108.2]	74,776		74,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,400 円／㎡]

北九州門司 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,832,726	1,001,640	3,831,086	3,173,580	657,506	（　0.9750） 641,068	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	15,263,524 円　　　　（　 52,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	171.00	ＬＳ2	342.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	293 ㎡	18.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約５７㎡、２ＬＤＫ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	171.00	100.0	171.00	1,200	205,200	1.0	205,200
							1.0	205,200
2～	居宅	171.00	100.0	171.00	1,200	205,200	1.0	205,200
							1.0	205,200
～

～

～

計		342.00	100.0	342.00		410,400		410,400
								410,400

⑨年額支払賃料	410,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,924,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 342.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	管理費の徴収は無いことを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,924,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 196,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,727,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	410,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 410,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 100,978 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,832,726 円　　　　（　 16,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司０３Ｋ（賃）　　　　-21302	1,219 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,227 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	門司０３Ｋ（賃）　　　　-21305	1,283 ( 1,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,222
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,400 円	48,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	246,240 円	4,924,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 413,100 円	48,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,001,640 円　（　　　　　　 3,419 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 342.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,173,580 円（　　　　　 10,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,832,726 円
②総費用	1,001,640 円
③純収益　①－②	3,831,086 円
④建物等に帰属する純収益	3,173,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	657,506 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	641,068 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,263,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,100 円／㎡）