別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 北九州門司 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一 印  TEL.

鑑定評価額 6,560,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区東門司２丁目１９５４番３ ｢東門司２－３－１８｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に小売 店舗も見られる住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 門司港 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 門司港駅　北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の他、店舗等も見られる住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。門司港地区中心部周辺の住 宅地域であり、需要は回復基調にある。地価は下げ止まりから横ばい傾向で推移と予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区北部に存する既成住宅地域である。需要者の中心は門司区の居住者及び小倉中心部への通勤者であ る。街並みはやや古く、鉄道駅がやや遠いが、小学校、スーパー等は徒歩圏にあり、需要は回復傾向にあった。しかし 昨今のコロナ禍の影響等から若干停滞気味である。土地は３０～４０坪で６００～８００万円前後、新築戸建は２，０ ００万円～３，０００万円程度が、中古住宅は１，０００万円～１，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの住宅地域で、周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、貸家も少しは見られるものの、市場を形成 するほどではないことから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域は既成の住宅地域で、生活の 利便性、快適性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、信頼性に富 む比準価格を中心に、前年対象標準地の価格等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区の傾斜地への需要は北九州市の高齢化 や土砂災害の危険等から弱含んでいるが、平 坦地の住宅地への需要は回復傾向にある。 古い既成住宅地であるが、傾斜地の多い門司 区においては近隣地域のような比較的平坦な 地勢の地域への引き合いは依然よりも増加し てきている。 価格形成要因に特段の影響を与える変動要因 は特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％