別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高知香美 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香美 -4 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之 印  TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香美市土佐山田町山田字若宮ノ西１４８９番 ②地積 　(㎡) 684   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が多い古く からの住宅地域 西3.5m市道、南側道 水道 土佐山田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    35 ｍ、南    15 ｍ、北   155 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地外縁に存する市街化調 整区域内の住宅地域 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 土佐山田駅南東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に大幅な変化はない。今後も現状を維持した状態にて推移 するものと予測する。原遺跡に位置する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 セットバックを要する角地　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、香美市内の市街化調整区域に存する住宅地域一帯で、市街化区域に近接した住宅地と強い代替関係が成 立する。典型的需要者は、自己居住目的の個人取得者である。近隣地域は市街化区域に比較的近接した集落的様相が強 い既成住宅地域であり、市街化調整区域内の中にあっては、地価は微下落の傾向で推移している。総額については取引 規模が個別的で、中心価格帯の把握は困難であるが、中心価格帯は坪当たり８万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引が中心で、投資目的の取引は極めて少なく賃貸市場が形成されていないため、収益価格を 試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認めら れることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準として 、代表標準地との検討も踏まえ、市場の価格形成要因の動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南国 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [112.5] [100.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般的に郡部の地域経済は人口減少等の影響 で低調である。新型コロナウイルスの感染拡 大により国内外の景気回復が遅れるとの警戒 感もある。 地域要因の変動は特に無い。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％