鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１ＨＨ -1069	高知市		貸家建付地	（　）	不整形	北10.5m市道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２１０１ＨＨ -1072	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、北5.7m、二方路		商業駐車付置義務 (90,400)
c	２１０１ＨＨ -1070	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、南5.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,360)
d	２１０１ＨＨ -1068	高知市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、北東2.2m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,789	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	132,128	100 [ 100.0]	132,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 132,904	100 [ 110.0]	[ 98.5] 100	100 [ 91.0]	100 [ 96.9]	134,964	100 [ 100.0]	134,964		135,000
c	(　 ) 112,687	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	120,789	100 [ 88.1]	137,104		137,000
d	(　 ) 131,909	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	150,688	100 [ 114.7]	131,376		131,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

高知 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,822,262	1,373,516	5,448,746	5,104,410	344,336	（　0.9443） 325,156	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	6,375,608 円　　　　（　 70,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	71.50	Ｓ6	429.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	91 ㎡	7.3 m x 12.5 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗：フロア貸、２～６Ｆ共同住宅：各階１ＬＤＫ１戸（５３．５㎡）

⑦有効率　 74.8 ％
の理由

共用部分２５．２％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.50	74.8	53.50	2,474	132,359	3.0	397,077
							0.0	0
2～ 3	住宅	71.50	74.8	53.50	1,750	93,625	2.0	187,250
							0.0	0
4～ 6	住宅	71.50	74.8	53.50	1,770	94,695	2.0	189,390
							0.0	0
～

～

計		429.00	74.8	321.00		603,694		1,339,747
								0

⑨年額支払賃料	603,694 円　×　12ヶ月　＝　 7,244,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 321.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,244,328 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 434,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,809,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,339,747 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,822,262 円　　　　（　 74,970 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１ＦＮ（賃貸）　　　　-101	1,797 ( 1,768)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,480 円/㎡　月額支払賃料（　 2,474 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１ＥＳ（賃貸）　　　　-1007	2,813 ( 2,694)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,486
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,500 円	68,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	362,216 円	7,244,328　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 515,200 円	68,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	68,700 円	68,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,700 円	68,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,373,516 円　（　　　　　　 15,094 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,700,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 429.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,104,410 円（　　　　　 56,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,822,262 円
②総費用	1,373,516 円
③純収益　①－②	5,448,746 円
④建物等に帰属する純収益	5,104,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	344,336 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	325,156 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,573 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,375,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
高知 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 5-7

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　中村　健

印

TEL.

鑑定評価額

12,000,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市南はりまや町２丁目１３１番｢南はりまや町２－６－２｣				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	小規模小売店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域	北10.5m市道	水道、ガス、下水	高知 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 135 ｍ、西 55 ｍ、南 35 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

事務所等のほか、住宅も見ら
れる既成商業地域

街

路

１０．５ｍ市道

交通

施設

高知駅南方

1.2km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

市況回復の動きが見られず、中心部商業地との格差が徐々に拡大しており、地価は下落基調で推移するものと予
測。また、新型コロナの影響による先行きの不透明感から、暫くは不確実性の高い状況が続くものと思料する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部及びその周辺に形成された商業地域の圏域で、標準地は中心市街地周縁部における商業地と特に
強い代替競争関係が成立する。需要者は県内法人や個人事業主が典型的。中心部の店舗地需要に比して、近隣地域内の
土地需要は相対的に弱く、新型コロナの影響と相俟って、地価は下落傾向。個別の事情により取引単価の幅が大きく、
更地取引も少ないため、需要の中心価格帯は把握が困難であるが、単価で概ね坪４３～４４万円程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、中心市街地周縁部に形成された商業地の事例を中心に選択して比準したもので、高い説得力と信頼性が認
められる。収益価格は建築費の高騰や元本価値に見合った賃料が得られない現在の市況を反映して低位に試算された。
採算性を欠くため、収益価格が市場参加者の意思決定に影響を及ぼす程度は弱いものと考えられる。したがって、比準
価格を重視、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高知 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 158,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[119.5]

[100.0]
100

132,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気は一部で持ち直しの動きも見られ
るが、各分野において新型コロナに起因した
不確実性の高い状況が続いている。

地域要因の変動は特にない。市況好転の動き
が特に見られず、地価は微下落で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.2
交通・接近　　　  +0.9
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +1.9
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１ＨＨ -1069	高知市		貸家建付地	（　）	不整形	北10.5m市道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２１０１ＨＨ -1068	高知市		建付地	（　）	長方形	南西8m市道、北東2.2m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２１０１ＨＨ -1072	高知市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、北5.7m、二方路		商業駐車付置義務 (90,400)
d	２１０１ＦＮ -107	高知市		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,789	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	132,128	100 [ 100.0]	132,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 131,909	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	151,756	100 [ 113.6]	133,588		134,000
c	(　 ) 132,904	100 [ 110.0]	[ 98.5] 100	100 [ 91.0]	100 [ 96.9]	134,964	100 [ 100.0]	134,964		135,000
d	(　 ) 106,064	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	124,157	100 [ 95.6]	129,871		130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

高知 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,810,184	1,372,875	5,437,309	5,104,410	332,899	（　0.9443） 314,357	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	6,163,863 円　　　　（　 67,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	71.50	Ｓ6	429.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	91 ㎡	7.3 m x 12.5 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗のフロア貸し、２Ｆ以降は共同住宅（１ＬＤＫ、専有面積５３．５０㎡）を想定。

⑦有効率　 74.8 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.50	74.8	53.50	2,474	132,359	3.0	397,077
							0.0	0
2～ 3	住宅	71.50	74.8	53.50	1,730	92,555	2.0	185,110
							0.0	0
4～ 5	住宅	71.50	74.8	53.50	1,765	94,428	2.0	188,856
							0.0	0
6～ 6	住宅	71.50	74.8	53.50	1,800	96,300	2.0	192,600
							0.0	0
～

計		429.00	74.8	321.00		602,625		1,337,609
								0

⑨年額支払賃料	602,625 円　×　12ヶ月　＝　 7,231,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 321.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,231,500 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 433,890 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,797,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,337,609 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,574 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,810,184 円　　　　（　 74,837 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１ＦＮ（賃貸）　　　　-101	1,797 ( 1,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [107.0]	100 [ 95.0]	2,525	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,480 円/㎡　月額支払賃料（　 2,474 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１ＧＨ（賃貸）　　　　-102	1,783 ( 1,783)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [107.0]	100 [ 80.0]	2,451
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,500 円	68,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	361,575 円	7,231,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 515,200 円	68,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	68,700 円	68,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,700 円	68,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,372,875 円　（　　　　　　 15,087 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,700,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 429.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,104,410 円（　　　　　 56,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,810,184 円
②総費用	1,372,875 円
③純収益　①－②	5,437,309 円
④建物等に帰属する純収益	5,104,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	332,899 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	314,357 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,454 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,163,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,700 円／㎡）