別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高知 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -45 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平 印  TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市春野町西諸木字馬場末５９９番２ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 東5.8m市道 水道、下水 高知 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    55 ｍ、南   120 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧春野町沿岸部に所在する既 成住宅地域 街 路 ５．８ｍ市道 交通 施設 高知駅南西方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に位置し、自然災害に対する警戒感が強い地域であるため、需給緩和の状況が持続している。地価は下落 傾向にあり、当該傾向は、当分の間、持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧春野町内の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は旧町内の居住者が中心で、需給圏外からの流 入は限定的であり、需要の程度は低い。近隣地域は沿岸部に位置し、自然災害に対する警戒感が強い。同町内の住宅地 需要は、津波浸水想定区域外の地域に吸収されていること等から、近隣地域での不動産取引は低調である。感染症拡大 への警戒感が相俟って地価下落率はやや拡大している。中心価格帯は更地で６万円～６．５万円／坪程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域内の農家住宅の中に一般住宅等が見られる住宅地域である。アパート等の収益物件は殆どな く、自用目的での取引が中心であり賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算できなかった。求めることができ たのは比準価格のみであるが、各種補修正、要因比較は適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。よっ て、比準価格を標準とし、価格形成要因の動向等に留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症拡大への懸念から経済情勢は先行き不 透明感が強い状況にある。不動産需要に係る 選別が強まりつつあり、地域間の格差が拡が り始めている。 地域要因に特筆すべき変動は認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％