別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高知 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -44 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之 印  TEL.

鑑定評価額 4,730,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市春野町秋山字山根３３１番１外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 東6m市道、北側道 水道、下水 朝倉 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南   135 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧春野町庁舎近くの市街化調 整区域内の住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 朝倉駅　南方 9.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因の大幅な変動はないものと予測する。地価は当面、下落傾向で推移す ると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧春野町内の住宅地域等である。主たる需要者は自己の居住用として取得することを目的とする個人 である。市街化調整区域であるため、市場滞在物件は中古の戸建住宅が多い。成立した取引には特別な事情や大幅な個 性が介在する場合が多い。農家住宅、戸建住宅等により求める画地規模が異なり総額の中心価格帯の把握は困難である が、単価では坪８万円程度の水準にあるものと考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域。自己使用目的での不動産取引にほぼ限定される地域であり、公法 上の規制に照らすと、収益物件の新築は実現可能性が低いため、収益還元法の適用は行わなかった。比準価格は、旧春 野町内の事例を選択して試算しており、要因比較は適切で、高い信頼性と説得力を有するものと思料する。したがって 、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -45                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 82.2] [100.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般的に郡部の地域経済は人口減少等の影響 で低調である。高知市でも新型コロナウイル スの感染拡大により景気回復が遅れるとの警 戒感もある。 地域要因の変動は特にない。調整区域内の住 宅地で、土地利用の変化に乏しく、地価下落 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％