別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高知 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -16 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市一宮東町２丁目３０２７番３５ ｢一宮東町２－２３－７｣ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、下水 土佐一宮 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    75 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に開発された古くからの 住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 土佐一宮駅北東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に開発された高台に位置する既成住宅団地であり、特段の変動要因は認められず、現環境を維持していくも のと予測する。津波災害の懸念がなく、地価も比較的低位であることから、需給は比較的安定している。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、高知市郊外部の住宅地域一円であり、特に一宮地区につき代替性が高い。地域は高知市郊外部の 高台に位置する区画整然とした古くからの住宅団地である。津波災害の懸念がなく、地価の値頃感も相まって、需給は 比較的安定しており、新型コロナウイルス感染症による先行きの不透明感はあるものの、地価は横ばい圏内で推移して いる。需要者は、高知市在住の一次取得者が中心であり、土地は坪当たり１７～２０万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場において成立した代替競争関係を有する取引事例を基に試算しており、説得力が高い。一方、当該地 域では、自己使用の住宅の取得を目的とする取引が中心であり、賃料水準の低下や空室率の上昇等により、新規投資の 採算性を欠いており、事業収支の観点から賃貸用建物の想定は現実的でないため、収益還元法は適用しなかった。よっ て、信頼性の高い比準価格を標準とし、価格形成要因の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大により、景気 は依然厳しく、雇用所得環境の動きは弱く、 先行きの不透明感もあり、地価の下押し圧力 が認められる。 高台に位置する既成の住宅団地であり、特段 の変動要因はなく、津波災害の懸念もないこ とから、需給は安定傾向である。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％