別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高知 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -14 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之 印  TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市五台山字東倉谷２６９０番６外 ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道 高知 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 五台山と下田川に挟まれた五 台山東倉谷団地に位置する。 外水氾濫のおそれもある。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 高知駅　南東方 6.4km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大幅な変化はない。自然災害の懸念から土地需要は弱含みで、当分、地価は下落基調で推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高知市郊外における住宅地域である。近隣地域は、下田川と五台山に挟まれた低地の既存住宅地域（ 五台山東倉谷団地）にあり、市街地南東部の戸建住宅地域と代替競争関係にある。主たる需要者は自己の居住用として 取得することを目的とする個人である。地価下落に歯止めが掛からず、新型コロナの影響、津波等自然災害も懸念され る地域で、地価下落が継続中である。土地需要の中心価格帯の把握は困難であるが、概ね１２万円／坪程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的での取引が中心の地域で、共同住宅は少数散在する程度である。標準地の規模からもアパート の新築は想定し難いため、収益還元法の適用をしていない。取引事例比較法は、高知市南東部の臨海部等に存する住宅 地域から事例を選択して比準し、各事例の特性を踏まえ試算を行っているため、規範性が高い。したがって、比準価格 を標準とし、市場の価格形成要因の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般的に郡部の地域経済は人口減少等の影響 で低調である。高知市でも新型コロナウイル スの感染拡大により景気回復が遅れるとの警 戒感もある。 自然災害が懸念される住宅地域で、地域要因 に特段の変動はない。地価は下落を継続して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％