別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高知 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -13 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽 印  TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市種崎字下ユ４５０番 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる県道沿いの住宅 地域 北西6.2m県道 水道 高知 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    95 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 港湾部における既成住宅地域 街 路 基準方位　北６．２ ｍ県道 交通 施設 高知駅南東方 9.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長期に亘る著しい地価下落によって底値を探る状況に近付きつつあるが、津波発生に対する警戒感から宅地需要 は減退しており、今後も暫くはこうした傾向が持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市沿岸部における住宅地一帯。主たる需要者は当該圏域に地縁的選考性を有する一次取得者が中心で 、圏域外からの流入は少ない。当該圏域は市内でも自然災害への警戒感が特に強く、長期にわたって地価は下落を続け てきた。最近では急激な下落による値頃感から一時、縮小傾向が見られたものの、自然災害への懸念や仁井田地区との 競合等から、依然として地価は下落傾向を基調として推移している。中心価格は２～３万円／㎡程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では共同住宅も見られるが、地域内では自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投資 額に見合う賃料水準が確保されていないこと以外にも事業収支の観点から投資効率が劣るため収益価格は低く試算され た。一方の比準価格は、取引事例の選択も適切であることに加え各種補修正も適正に行われており実証的な価格が得ら れた。よって本件では、比準価格を重視しつつ市場の需給動向を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高知（県） -26             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から消費や 投資は弱めの動きが続いており、先行きにつ いても依然として不確実性の高い状況が続く ものと見られる。 依然として自然災害への懸念を中心に宅地需 要は減退傾向が継続しているが、地域要因自 体に特段の変動は認められない。 変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％ -1.2 ％