別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 愛南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛南 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕 印  TEL.

鑑定評価額 2,790,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南宇和郡愛南町御荘平城４３４２番 ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南7m町道 水道 宇和島 42.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ町 道 交通 施設 宇和島駅南方 42.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅が多い町中心部の既存住宅地域であるが、人口減少等に伴い土地需要は減少しており、当 面はこのような傾向が継続し、地価は緩やかな下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛南町の中心部及びその近郊の地域である。宅地の需要はほぼ町内の在住者または出身者に限定される。 第一次産業の低迷している中で、生産年齢人口の減少が続いており、需要は新規分譲地の一部を除き全体としては弱い 。指標となる取引事例が少なく、需要の中心となる規模や価格帯は見出しにくい状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は、自己使用の住宅がほとんどであり、賃貸共同住宅を想定することは現実的でないため収益価格 を試算できなかった。信頼性の高い取引事例より導かれた比準価格を妥当と認め、代表標準地との均衡、前年からの変 動率にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛南 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [103.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 により、全体として弱い状況にあるが、持ち 直しの動きもあり、住宅投資等は横ばい圏内 で推移している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％