別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 砥部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   砥部 -1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明 印  TEL.

鑑定評価額 7,990,000 円  １㎡当たりの価格 56,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊予郡砥部町高尾田７９６番 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南4m町道 水道、下水 いよ立花 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 いよ立花駅南方 6.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は砥部町北部の一般住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する 。地価は底堅く推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地としての利用と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、砥部町北部の住宅地域一円である。特に代替競争関係が強いのは、松山市に隣接する市街化区域内の住 宅地域である。需要者は町内在住または出身の３０～４０代の一次取得者が中心である。中心となる価格帯は１４０～ １７０㎡前後の土地のみで８００～１，１００万円程度と思われる。砥部町内で人気の高いエリアで需給のバランスか ら地価は底堅く推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は利便性の高い住宅地域で、戸建住宅の敷地としての利用が最有効使用である。周辺にアパート、賃貸マンシ ョン等の賃貸物件は散見されるが、共同住宅を想定するには標準地の地積が小さく、収益価格の試算は断念せざるを得 なかった。したがって、規範性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,200 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [145.4] [103.0] 100 56,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の経済圏域に含まれ、不動産需給につ いても影響を受けるが、松山市郊外部と同様 、弱含みで推移している。 特に大きな変動要因はない。砥部町内では人 気のあるエリアで相対的に下落率が小さく堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％