別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東温 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東温 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹哉 印  TEL.

鑑定評価額 31,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東温市牛渕字上樋１９４１番１ ②地積 　(㎡) 486   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 台形 1:2 店舗 Ｓ1 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 南西4m市道 水道、下水 牛渕団地前 110m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 牛渕団地前駅南方 110m 法令 規制 近商 ⑤地域要因の将 　来予測 地域は松山市と東温市の境に位置し、駅前に開けた近隣商業地域である。銀行等もあるが繁華性は乏しく、基本 的には衰退傾向である。今後とも同様の推移で地価は弱含みと推測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東温市、および松山市東部地区の商業地域一帯であるが、特に代替競争関係が強いのは日用品主体の近隣 商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者等である。商業中心は幹線道路沿いの路線商業地域へと移行が進ん でいる。播磨台団地およびその周辺を背後地としており、商圏の範囲は狭い。取引は少なく規模によりバラつき、需要 の中心価格帯は見出し難い。地価は緩やかな下落傾向で推移しており新型コロナの影響はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小売店舗、銀行等が立地する近隣商業地域であるが、個人店舗が主体である。賃貸市場は未熟成であり、収 益価格は試算出来なかった。地域特性の類似する事例が乏しい中、価格牽連性のある事例より検討した。地域特性を反 映した価格と判断される比準価格を採用し、周辺標準地の価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市郊外部と同様、弱含みで推移している 。新型コロナの影響はほとんど見られない。 駅前に位置する既存商業地で衰退傾向が続く 。土地取引は少ない状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％