別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 東温 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東温 -5 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　武志 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東温市田窪字井手ノ上３２６番３ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 西3.8m市道 水道、下水 田窪 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．８ ｍ市道 交通 施設 田窪駅南方 400m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅に農家住宅等が見られる住宅地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されるもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧重信町の市街化調整区域一円と認められる。需要者は旧重信町又は松山市に居住する３０～４０歳代の 一次取得者層が中心であるが、規模が大きい線引き前宅地になると地場の宅地分譲業者も参入し、細分化しての宅地分 譲も見られるが、徐々に減少しており、需給ともに先細り傾向である。需要の中心は規模１００坪程度、単価１１～１ ２万／坪程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市街化調整区域で価格帯にややバラツキがあるものの、類似性の高い事例から適切に求めており、現実的 で信頼性は高い。一方、地域内は賃貸市場が熟成しているとは認められず、標準的な賃料の把握が困難であるので収益 価格は試算できなかった。以上により、比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。なお、コロナ禍における地価への 影響は松山市中心繁華街が主で当地域では特に見られない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済はコロナ禍にあって、厳しい状況に あるものの、緩やかな持ち直し傾向にある。 市街化調整区域での宅地造成素地の需要も減 退しており、取引は少ない状況が続いている 。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％