別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 西予 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西予 5-3 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕 印  TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西予市野村町野村１２号７４９番１ ②地積 　(㎡) 482   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 東15m国道 水道、下水 下宇和 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 下宇和駅北東方 13.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、旧野村町の中心部に位置する国道沿いの低層店舗兼住宅や事務所等が建ち並ぶ地域であり、不動産 の需要は人口減少等の影響で低迷が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧野村町の中心部及び周辺の店舗や事務所が立地する地域である。需要者はほとんどが旧野村町に地縁を 有する個人または法人である。人口減少等の影響で、新規の出店や開設は少なく、商業地における需要回復の兆しは見 えていない。なお、指標となる取引事例が少なく、需要の中心となる規模や価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域における事務所や店舗は自己所有物件がほとんどであり、賃貸市場が未成熟であり、収益還元法の適用は断念 した。一方、取引事例比較法については、市場性を反映した適正な取引事例より比準価格を試算することができた。こ のため、比準価格を妥当と認め、前年からの変動率、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 により、全体として弱い状況にあるが、持ち 直しの動きもあり、住宅投資等は横ばい圏内 で推移している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％