別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 西予 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西予 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大 印  TEL.

鑑定評価額 8,220,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西予市宇和町下松葉１４０番１１ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東4m市道 水道、下水 上宇和 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   165 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 上宇和駅南西方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が多くみられる区画整然とした住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状と同様の利用状況が維 持されるものと予測する。コロナ禍による地価への影響は未だ不透明であるが今後の動向に注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧宇和町中心部及びその近郊の一般住宅地域を包含する圏域である。需要者の中心は旧宇和町内に居住す る３０～４０歳代の一次取得者が大半を占めるが、周辺市町からの流入も認められる。圏域内において宅地分譲が散見 されるが、比較的利便性の良好な地域であり住宅地需要は底堅く推移している。近隣地域及び周辺地域における土地需 要の中心は土地のみで総額８００万円前後、新築戸建物件で２，５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は区画整然とした団地内に所在しており、アパート等の収益物件は殆ど見受けられず、賃貸市場が未成熟であり 、自用目的の建物が多い住宅地域である。住環境を重視する地域であり、収益目的の共同住宅を想定するには無理があ る為、収益価格は試算出来なかった。よって比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西予 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.6] [101.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響等で地域経済の先行きは不 透明な状況にあるが、合併後の中心地域とし て熟成過程にあり、土地需要は堅調である。 旧町内中心部に程近い区画整然とした住宅団 地内に存する。比較的利便性が良好な地域で 、土地需要は底堅く地価水準は堅調に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％