別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 四国中央 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四国中央 5-3 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴弘 印  TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四国中央市土居町中村１２６１番１ ②地積 　(㎡) 679   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗併用住宅が増え つつある近隣商業地 域 東8m県道、背面道 水道 伊予土居 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道整備事業が進行中である 。 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 伊予土居駅　南東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の店舗併用住宅が多い商業地域として、今後も現状を維持するものと予測する。商業地需要のシフトか ら、地価は今後もやや下落傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、四国中央市のうち土居町を中心とした商業地域である。需要者の中心も、土居町在住の個人事業者が 大半を占め、同一需給圏外からの出店等は少ない。県道整備事業の進展が認められるが、周辺地域の大規模店舗へと顧 客は流出しており、需給動向は弱含みである。取引件数は少なく、又、取引される価格帯もまちまちであることから、 需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益物件の取引はほとんど見られず、適切な賃貸市場が存しないことから収益還元法は適用出来なかった。一方本件 では、同一需給圏において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用 し、価格牽連性のある標準地価格との均衡及び前年までの価格動向等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県外資本の出店は、コロナ禍の影響等から やや低調。出店に際しては借地が多く、地元 個人事業者の投資意欲は総じて低い。 　土居町中心部に存し、県道整備事業が進展 しているが、周辺地域の大規模店舗に客足は シフトしており、需給動向はやや弱含みであ る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％