別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 西条 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西条 9-2 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　弘治 印  TEL.

鑑定評価額 66,100,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西条市ひうち字東ひうち１８番１７ ②地積 　(㎡) 3,305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中規模工場、倉庫等 が多い臨海工業地域 南12.5m市道 伊予西条 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工業地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  62.5 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ市道 交通 施設 伊予西条駅　北東方 5.8km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模工場や倉庫、物流センター等が立地する臨海工業地域であり、今後も現状を維持するものと思 料する。土地の需給バランスは拮抗しており、地価は安定傾向に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西条市を中心とした中小工場地域を包含する圏域と判定した。需要者も西条市の個人事業者及び中小規模 の企業法人が中心である。基幹産業である鋳物、非鉄金属等は低位横這い傾向で推移している。地価も概ね横這い傾向 にある。工業地の取引件数は比較的少なく、又、取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見い 出すのは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の目的の取引が主で、同一需給圏において信頼性のある取引事例を収集した。比準価格は補修正等も適切に行われ ており現実の取引実態を反映した実証的な価格であると判断する。又、当該地域は適正な賃貸市場が形成されていない ため、収益還元法の適用は困難であると判断した。したがって本件では、比準価格を採用し、代表標準地価格との検討 を踏まえ、対象地と価格牽連性を有する地価公示価格との均衡等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新居浜 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 75.6] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の基幹産業である製造業等は全体的に低 位横這いで推移。受注環境は低迷するも中国 をはじめ海外の投資環境は持ち直しつつある 。 地域要因に特段の変動は見受けられないが、 土地の需給バランスは拮抗しており、地価は 概ね横這い傾向で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  -3.1 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％